miércoles, noviembre 18, 2009

Arquitectura con fecha de caducidad


SUJU Architectuur: Juan Alonso y Susana Aparicio


Hace unos meses aparecía la noticia de que gracias a la crisis se iba a realizar la llamada "ciudad vertical" de Rem Koolhaas en Roterdam. Este complejo formado por viviendas, oficinas, un hotel, cafés y restaurantes había sido diseñado y desarrollado hace diez años pero no se había podido construir debido a los altos costos que implicaban los materiales usados, su transporte y su producción. Curiosamente la llegada de la crisis ha reducido su costo haciendo posible su desarrollo.
Pero lo más sorprendente no ha sido esto, sino el comentario de Koolhaas mismo, el cual se preguntaba si el diseño todavía era actual según algunas fuentes o si todavía era lo suficientemente "moderno y fresco como para poder participar de la ciudad moderna" según otras.

Más allá de este caso concreto, al leer la noticia uno no puede dejar de preguntarse varias cosas.
En primer lugar se está hablando de que después de diez años un edificio pasaría a ser obsoleto en cuanto a su arquitectura, o mejor dicho, en cuanto a su imagen.
La vida de los edificios se acorta cada vez más, ya es impensable (y quizás indeseable) que los edificios actuales se mantengan durante siglos. Tampoco es desconocido que al cabo de un tiempo el diseño de un edificio se vea como algo que ya fué, un pensamiento interesante de un momento determinado que ya no responde a las necesidades de hoy en día.
Y si bien es verdad que no estamos diciendo nada nuevo, no está de más preguntarse en cúanto va a reducirse este ciclo de vida ya que, curiosamente, si el edificio "en papel" dispone de un periodo de "actualidad" cada vez menor (parece ser que ahora no pasan de la década), el periodo que precede a su construcción se está haciendo cada vez más largo. Esto significaría que, de seguir así, una vez que se comenzasen las obras, el edificio en cuestión no daría respuesta a la idea de arquitectura del momento y... vuelta a empezar.
No podemos dejar de pensar en aquella ciudad de Italo Calvino en la que sus habitantes tiraban cada día lo que habían comprado el día anterior porque ya no era "innovador", cada día salían cosas nuevas, más relucientes e interesantes que hacían que los objetos de ayer pasaran a ser obsoletos, aunque siguieran funcionando, porque eso no era lo importante.

Esto nos lleva de nuevo a preguntarnos qué pasa con el funcionamiento del edificio, ¿también se queda obsoleto a los diez años?. Volvamos al edificio de Koolhaas, los esquemas de funcionamiento presentados dejan ver una clara diferenciación noventosa, un edificio híbrido pero con sus funciones bien separadas: tres torres, cada una de ellas con una función semiprivada (oficinas, hotel-viviendas, viviendas) y un basamento con las funciones semipúblicas (cafés, restaurantes, aparcamiento, fitness). ¿Pero significa esto que hoy ya no funcionaría?, seguramente este no es el caso, sino no se estaría construyendo después de diez años ,aunque ¿entrará todavía en la idea de "actualidad" de su diseñador?.

¿Y qué sucede con su construcción? Por lo visto hace diez años no nos podíamos permitir usar grandes cantidades de materiales, sin importar de dónde viniesen, y no precisamente por consideración con el medioambiente sino porque los costos eran muy altos. Eso implicaba grandes cantidades de acero, hormigón o madera para las estructuras, transporte de materiales que recorrían medio mundo antes de llegar a su destino y su mantenimiento a lo largo de los años. Es decir, poco "sostenible".

Y ahí es cuando surge la duda, si bien vemos que en los últimos años el mundo de la arquitectura y el urbanismo parece ser más consciente con el tema de la sostenibilidad, al reducirse los costos "gracias a la crisis" puede ser que los temas arriba nombrados dejen de ser importantes . Gran dilema, ¿continúamos con la idea de hacer edificios, e incluso ciudades, sostenibles o cedemos a la tentación y les pedimos a "los grandes" que nos hagan un edificio representativo para nuestra firma o ciudad con grandes cantidades de CO2 en su mochila?

Ironías de la vida, Rem Koolhaas ha ganado en la misma ciudad y en el mismo año el concurso para la ampliación del ayuntamiento para el que se pedía que fuese el edificio "mas sostenible" de Holanda... ¿Nos estará alcanzando la fecha de caducidad?.


domingo, octubre 04, 2009

La crisis inmobiliaria en Holanda.

La crisis hipotecaria a vista de pájaro... Imagen: Geraldo

Texto: SUJU Architectuur (Juan Alonso & Susana Aparicio)

La crisis inmobiliaria actual no ha afectado sólamente a España, Inglaterra y los Estados Unidos, Holanda vive en este momento una de las mayores crisis desde los años ´80 ya que estamos hablando de una crisis "importada" que afecta negativamente y a nivel mundial a la concesión de créditos hipotecarios y al resto de la economía nacional e internacional.

En Holanda, debido a esta crisis, el desempleo está aumentando a marchas forzadas pasando de un 6% las últimas tres decádas a casi un 9% en 2010; el gobierno está recortando presupuestos y subsidios sociales que afectan sobre todo a las clases más necesitadas y se está cuestionando la edad en la que los empleados pueden jubilarse, pasando esta seguramente a los 67 años e incluso se está hablando ya de los 69.

La vivienda tampoco ha quedado exenta de problemas: La venta de la vivienda nueva ha descendido en un 60% con respecto al año anterior y las transacciones dentro de la vivienda existente descendió en más de un 40%. Para el 2010 está calculado que se construirán unas 4o.000 viviendas en lugar de las 100.000 necesarias.
El 86% de los despachos de arquitectura holandeses ha quedado resentido por la crisis y la mayoría de ellos han visto reducido el número de proyectos en los que trabajaban en un 43% teniendo que reducir plantilla forzosamente (arquitectos y jefes de proyectos en su mayor parte).

Las preguntas que rigen en este momento son: ¿Cúan grave es la situación? y ¿hasta cúando va a durar esta crisis?. El profesor Friso de Zeeuw, la doctorada Christine Oude Veldhuis y el doctorado e ingeniero Bert de Graaf -verdaderas autoridades en su campo (1)- intentaban responder a ello analizando las consecuencias de la crisis dentro del mercado inmobiliario y el precio del suelo urbanizable (2).

¿Cúan grave es la situación?
Para empezar hay que tener en cuenta que los últimos 10 años no se ha llegado a alcanzar la producción de las 85.000 viviendas anuales exigidas por el gobierno para solventar la demanda del mercado (3). En realidad es ya desde los años ´90 que no se realiza la producción de vivienda deseada para dar respuesta a la necesidad demográfica, economica y social. En consecuencia aumentó la venta de vivienda existente, pasando esta de 150.000 viviendas vendidas al año a 200.000 los últimos diez años. Si en 1976 se realizaban transacciones en la vivienda exisistente por 60.000 euros en 2007 la cifra ascendía a 244.000 euros. A su vez el precio de la vivienda nueva ha subido de 65.000 euros en 1985 a 296.000 euros en 2007.
Todo esto nos deja ver cómo se mantiene la necesidad de vivienda de forma artificial y cómo ello hace aumentar el precio de la misma, teniendo el consumidor poca opción dentro del mercado y por tanto, no pudiendo exigir una mejor relación en su precio/calidad por mucho que esta haya mejorado.

Este aumento de precio de la vivienda ha ido acompañado, eso si, del aumento en la calidad de la construcción y en un mejor entorno urbanizado. Sin embargo, al considerar el aumento del precio del terreno, en relación al aumento del precio de la vivienda, vemos que este ha aumentado en un 40% anualmente (siendo de un 20% en los años ´70) sin que esto tenga repercusión en la calidad de la vivienda.

Las causas de este aumento las encontramos en la falta de terreno de construcción, una falta que se creó conscientemente en los años ´90 con la introducción de los barrios VINEX (4), gracias a la cual en las zonas urbanas de alta densidad la construcción de vivienda era limitada, aumentando así el precio del terreno a urbanizar.
Este aumento del precio es usado actualmente por los diferentes ayuntamientos y municipios para costear los servicios públicos de los nuevos barrios (infraestructura y desarrollo urbano en el interior de las ciudades).

El aumento del precio del terreno de construcción hace que salga rentable invertir en él, de esta manera los diferentes ayuntamientos empezaron a ver la potencia de éste método ya que desde los años ´90 funcionan prácticamente como empresas privadas teniendo que solventar ellos mismos los gastos que surgen y necesitando obtener ganancias de los proyectos realizados para poder continuar con el desarrollo urbano. Lo que a su vez ha contribuido en el aumento del precio del m2 del terreno de construcción.


¿Hasta cúando va a durar esta crisis en Holanda?

Dentro del mercado de la vivienda:
Según diferentes fuentes la crisis, que comenzó en el último cuartal de 2008, continuará durante 2009 y 2010, comenzando a restablecerse en la segunda mitad de 2010. Esto en lo que concierne al sector financiero. En cuanto al mercado de la vivienda se espera una mejora incipiente en la segunda mitad de 2011 en términos de producción (vivienda nueva), transacciones (vivienda exisitente) y desarrollo del precio de la vivienda (aumento).

En lo que respecta a la vivienda en sí, se espera una demanda cuantitativa de ella debido al aumento de grupos necesitados: cada vez hay más personas solas (solteros de mayor edad, divorciados, estudiantes, etc) y una mayor demanda de calidad. Se supone que estas necesidades se traducirán a la larga en una nueva búsqueda por parte del consumidor, que se redujo en casi un 40% en 2008, haciendo que el número de ventas llegue de nuevo al valor inicial.

El pronóstico es que en 8 años se vuelva al precio de la vivienda como lo era antes de la crisis, si ésta realmente desciende el esperado 15% del precio actual (en los años ´80 se tardó 15 años en volver al precio inicial).

Una de las consecuencias de esta crisis, y su consecuente recuperación económica, es una clara manifestación de las diferencias económicas entre regiones (provincias) con una gran potencia de crecimiento poblacional, aquellas que se estan estabilizando y las que se están deshabitando (5).

Dentro del valor del suelo urbanizable:
Si el pronóstico para la recuperación económica de la vivienda es relativamente alagüeña, para el precio del terreno urbanizable no lo es tanto ya que la subida del precio del suelo antes de la crisis era el doble que el de la vivienda. Desde esta perspectiva es de esperar que su descenso y tiempo de recuperación sean igualmente el doble, lo que significaría que hasta 2015 el precio del terreno de construcción no llegaría al mismo nivel que hace un año.

Las consecuencias, según los autores del estudio, se reflejarán el próximo periodo en las grandes zonas de desarrollo difíciles de financiar y en los niveles de calidad de la producción de la vivienda.
La mayoría de los profesionales apuesta por mantener un mismo nivel de calidad al actual y si bien se espera que el consumidor exija cada vez más un mayor nivel, al no responder a esta demanda se corre el riesgo de no poder vender la vivienda por realizar . Lo que se traduciría en un retraso de la construcción, en espera de su venta, y dañaría seriamente la recuperación de mercado.

Sobre ésto último no caben muchas dudas, aunque es cuestionable que la construcción se retrase sólamente por la demanda de mayor calidad.

Hasta este momento el consumidor no tenía mucha opción a la hora de comprar una vivienda por lo que la calidad de la misma, o las opciones dentro de ella, eran mínimas: la vivienda se vendía igualmente.
Si hace un año, durante la venta de 20 apartamentos en pequeños ayuntamientos se podían esperar como mínimo 200 interesados, en las grandes ciudades se perdía la cuenta, actualmente si hay 20 interesados la empresa desarrolladora se puede dar por contenta.

A esto se le suma el hecho de que la mayoría de los municipios ya ha calculado la rentabilidad que quiere obtener del valor del suelo y en base a ello se ha planeado el desarrollo urbano correspondiente. Si la rentabilidad desciende en un 50%, el presupuesto estimado para la realización de viviendas junto con su espacio público se reduce también a la mitad dificultando su realización los próximos años e incluso deteniéndola. Mientras tanto la necesidad de vivienda sigue aumentando.

Concluyendo.
El mercado de la vivienda en Holanda se encontraba ya en un suave descenso que se ha visto bruscamente impulsado por la crisis. En su peor momento el valor de la vivienda descenderá en un 15%, descenso que se recuperará lentamente a partir de 2011.
La posición económica y demográfica de las diferentes regiones marcarán fuertemente la medida y el tiempo de recuperación. Viéndose más dañadas aquellas que ya tienen dificultades actualmente para salir adelante.

Desde la segunda mitad de los ´90 el precio del suelo urbanizable ha aumentado considerablemente, haciéndose el cálculo del suelo mediante su valor residual y haciendo que este aumentase.
Debido a la crisis el valor residual se ha reducido enormemente y con él el valor del suelo (hasta un 50%). Con lo que la explotación del suelo en nuevas zonas en desarrollo urbano están peligrando.

Lo más importante en este momento es lograr que durante la recuperación económica esta se vea reflejada no sólo en el precio de la vivienda y el suelo urbanizable sino también en una buena relación entre la calidad y la oferta del mercado.

(1) Drs. ing. Bert de Graaf es partner asociado en Ecorys; drs. Christine Oude Veldhuis MRE es partner manager en Ecorys; Prof. mr. Friso de Zeeuw es catedrático en desarrollo territorial en la Universidad de Delft y director de Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling (Nuevos Mercados Fondos de Construcción y Desarrollo).
(2) Real State Research Quarterly, julio 2009.
(3) Es necsario aclarar que en Holanda la construcción de viviendas se realiza en general en forma de grandes proyectos urbanos por lo que se realizan de antemano acuerdos de calidad, cantidad y diversidad entre las partes intervinientes: desarrolladores, asociaciones de viviendas, ayuntamientos, gobiernos provinciales, etc.
(4) Vinex: Nota urbanística a nivel nacional según la cual el gobierno definía, de forma centralizada, por más o menos 10 años (1995-2005) las zonas destinadas a la contrucción de la vivienda, encontrándose esta en su mayor parte en el extraradio de pueblos y ciudades.
(5) Algunas zonas holandesas se están viendo afectadas por una desertización habitacional que actualmente está empezando a ser estudiada.

viernes, julio 03, 2009

Amsterdam y la vivienda social



Qué: Conferencia: Vivienda social en Holanda: el caso de Amsterdam

Quién: JuanAlonso y Susana Aparicio Lardiés

Cúando: 28 JUL 2009 a las 19:00

Dónde: Sociedad Central de Arquitectos (SCA), Montevideo 938, Buenos Aires, Argentina





Conferencias, Debates y Mesas Redondas: Vivienda social en Holanda: el caso de Amsterdam.

El 28 de julio a las 19 se realizará en la SCA una charla sobre la vivienda social en Holanda, el caso de Amsterdam, a cargo de los arquitectos , titulares del estudio Suju con sede en Amsterdam. Entrada libre y gratuita.



Amsterdam y la vivienda social

En este momento se está realizando en Amsterdam una de las mayores transformaciones urbanas de toda Europa. Desde fines de los ´90 se ha emprendido una rehabilitación integral de los barrios de postguerra que será finalizada alrededor del 2015. Se trata de una gran cantidad de viviendas sociales que hasta hace poco constituían un 60% del parque habitacional de la ciudad. En la práctica esto significa la demolición parcial o completa de barrios, su reconstrucción, rehabilitación y la recuperación de edificios de valor histórico. Y principalmente lo que está en juego hoy es la pérdida de muchas de esas viviendas.

La vivienda social en Holanda cuenta con una tradición de más de cien años. En 1903 se promulgaba la Ley de la Vivienda (Woningwet) que establecía sus bases legales y promovía la formación de las cooperativas para generar el desarrollo de proyectos. Desde ese primer momento arquitectos de la talla de Berlage, Dudok, De Klerk, Kramer, entre otros se implicaron tanto en proyectos urbanos como en la definición de las plantas de esas viviendas.A través de los años las cooperativas fueron ganando fuerza especialmente después de la Segunda Guerra Mundial cuando llegaron a controlar la totalidad de la construcción de viviendas a nivel nacional convirtiéndose casi en un órgano estatal. En el año 1995 se realizó la llamada “operación mamut”: Dentro del desmantelamiento del Estado de Bienestar Holandés las cooperativas se independizan pretendiéndose que comiencen a andar por propio pié. El último paso fué dado en el 2000 con la exigencia del Estado a las cooperativas de vender un 65% de las viviendas sociales, hasta ese momento de alquiler.


La regeneración urbana que hoy se realiza en Amsterdam difiere de aquellas sucedidas durante el siglo XX en que ahora han hecho entrada por pimera vez las leyes del mercado. Hoy las cooperativas encargan a los arquitectos proyectos para satisfacer la demanda de la clase media con la construccion de viviendas mas costosas. Al mismo tiempo la cantidad de vivienda social desciende drásticamente con los consecuentes problemas sociales que esto acarrea.
En la presentación repasaremos la historia de la vivienda social en el caso concreto de Amsterdam revisando los proyectos más interesantes de los diferentes períodos. También podremos ver la evolución de la planta de la vivienda social y su relación con las normativas que le fueron dando forma hasta el día de hoy. Para finalizar mostraremos algunas de las intervenciones urbanas que se realizan actualmente para comprender el conjunto de acciones que se están llevando a cabo y sus consecuencias para el futuro.



SUJU Architectuur Amsterdam


Juan Alonso (1971, Argentina) Arquitecto egresado de la Universidad de Buenos Aires, Argentina vive y trabaja en Holanda desde hace más de seis años. Ha trabajado en varios estudios de arquitectura locales y ha participado en diversos proyectos internacionales.


Susana Aparicio Lardiés (1973, España) es Ingeniera de la Construcción del HTS Amsterdam y ha seguido el máster de arquitectura de la Facultad de Amsterdam (Academie van de Bouwkunst). Ha trabajado en diversos estudios de arquitectura holandeses y en estos momentos se desempeña como coordinadora de proyectos en la sección de urbanismo del ayuntamiento de Uithoorn.


Ambos forman SUJU (www.suju.eu), un atelier de arquitectura y urbanismo con base en Ámsterdam en el que desarrollan proyectos propios, y otras actividades relacionadas como lo son la investigación, la fotografía de arquitectura, la organización de exposiciones y conferencias sobre arquitectura y urbanismo en Holanda, desarrollo de sitios web, y viajes guiados de arquitectura.

miércoles, marzo 25, 2009

De vuela al ruedo en Ordenamiento Territorial




Con todos los cambios que ha habido últimamente he tenido el blog medio olvidado. Pero ya va siendo hora de volver a retomarlo, más aún cuando justo ahora estoy profundizando en temas que hasta ahora solo tocaba de lado.

Me explicaré, desde hace un par de meses he pasado de trabajar como diseñadora/jefe de proyectos en un estudio de arquitectura a ser jefe de proyectos en la sección de Ordenamiento Terriotorial de una pequeña ciudad cercana a Amsterdam. Esto por supuesto sin dejar de lado las actividades y proyectos que hacemos Juan y yo dentro de SUJU (http://www.suju.eu/) y otro proyecto personal que nos llegó de sorpresa y que ha consumido toda mi energía los últimos meses....

La ciudad de Uithoorn, más bien un pueblo grande, es una pequeña comunidad con un origen que se remonta a mediados del siglo XV pero del que poco queda. Se podría decir que uno puede seguir el crecimiento de Uithoorn a través de los (inconexos) barrios que se han ido formando durante diferentes épocas, todos ellos hijos de su tiempo y con los consiguientes achaques de su generación.

A pesar de ser una ciudad bastante pequeña (y feucha, pobre) cuenta con un impresionante dinamismo. En este momento se están desarrollando diferentes proyectos de vivienda que van desde un conjunto de 20 viviendas, pasando por otros de entre las 300 y 400 hasta finalizar con otro de 1.000 que se desarrollará en diferentes fases ; escuelas que daran cabida a unos 1.800 alumnos ; centros comerciales en desarrollo (y con centros comerciales lease una zona que contará con pequeñas tiendas especializadas) y la posible reutilización de una iglesia a la que dar otra función.

Este año también se ha establecido que a nivel regional, provincial y local se deben de presentar en julio las llamadas « Visiones Estructurales » (Structuurvisies), en las que se indica a grandes rasgos la linea a seguir hasta 2030. Es decir, qué plan se va a seguir en cuanto a infraestructuras, vivienda, trabajo, industria, recreación, etc.
Lo que puede afectar a todas aquellas nuevas iniciativas que se presenten, o hayan presentado reciéntemente, proponiendo el desarrollo de nuevos proyectos ya que estos se tendrán que ajustar a la Visión Estrucural.

En todo estoy voy a ir profundizando el próximo periodo, intentando dejar ver como funciona -o puede funcionar- el desarrollo urbano en pequeñas localidades, sus problemáticas y soluciones.

domingo, febrero 15, 2009

Las sonrisas de los niños




Las sonrisas de los niños



- El anuncio

- ¿Cúal?

- El de aquel día...

el anuncio que atrajo mi esperanza

- ¿Qué decía?

- "Vendo casa..." pero no cuálquier casa...

- ¿Cómo?

- Esta hecha de masa, la masa es de chocolate

- ¿La vas a comer?

- No, sólo comeré el tapete. Dicen que tiene tres pisos

- ¿Y cómo los vas a ocupar?

- Estuve pensado en niños... También pensé en familias

- ¿De verdad?

- Pero sólo me quedé con la idea de los niños o niñas.

... Pero no sé dónde conseguir tantos niños...

- ¿Y si los adoptas?

- Pero no sé como cuidarlos,

no sé si contratar niñera...

- ¿Pero cómo le vas a pagar?

- Con la sonrisa de los niños!


Autor: Milagros (Mili) Hidalgo Madariaga
Seudónimo: Lourdes
Edad: 12 años
Primer premio de poesía infantil en la ciudad de San Nicolás (Argentina)