la,lara, larita... limpio mi casita...

Ciudad y vivienda particular… lo que alguna vez dió pié a la creación de las urbes, la aglomeración de vivienda particular, parece haber quedado hoy relegado a zonas suburbanas y rurales. Sin embargo es esta forma de construcción de vivienda (ya sea colectiva o individual) la que mejor responde a las necesidades del consumidor o usuario.

En Holanda se está apostando por la vuelta de esta forma de vivienda a la ciudad, desde su forma más simple (un particular compra un solar y deja hacer su vivienda en él) hasta la más compleja (un grupo de particulares compran un solar y dejan hacer en él vivienda colectiva, ya sea en forma de apartamentos o viviendas unifamiliares, de compra o alquiler para uso propio).

Pero qué influencia tiene este tipo de arquitectura a pequeña escala en el desarrollo urbano? Hablamos de urbanismo igualmente a pequeña escala, y por consiguiente fragmentado en el espacio y tiempo, o podemos hablar seriamente de desarrollo urbano integral?
Esto último es lo más deseable y complejo, ya que para lograrlo hay que seguir una serie de reglas de juego y partir de una serie de premisas que no siempre son fáciles de obtener y responde al llamado urbanismo regisado.

Como decíamos en el post que hemos publicado en La Ciudad Viva (La vivienda particular como desarrollo urbano) las preguntas que surgen hoy son: Qué significa concretamente la construcción de vivienda particular? Qué categorías de vivienda particular hay? Qué formas urbanísticas son las mas apropiadas a la hora de realizar vivienda particular para obtener la calidad y cantidad deseada?
A las que añadimos: Con qué ventajas y desventajas nos encontramos al (intentar) desarrollar o hacer ciudad de esta forma? Qué supone esto para el ciudadano?

Para empezar hay que eliminar el prejuicio de que la construcción de vivienda particular, ya sea colectiva o individual, lleva a la suburbanización de la ciudad o el llamado urban sprawl. Ya que esto depende del desarrollo urbanístico elegido. En un siguiente post se explicará las diferentes formas de urbanismo que se han venido aplicando en Holanda a lo largo del último siglo y qué medidas son necesarias a la hora de introducir o desarrollar vivienda particular en la ciudad para evitar su dispersión.

A continuación se debe tener claro por qué se quiere introducir la construcción de vivienda particular en la ciudad. Algunas de las ventajas son: el particular obtiene una vivienda a medida, es él quien decide cómo y qué; los costos se reducen en un 27% (en Holanda) y la cohesión social dentro del barrio se incrementa ya que construir tu propia vivienda no sólo significa dar forma al cascarón y su interior sino también al lugar de ubicación y quienes son tus vecinos.

Otro punto a tener en cuenta son las diferentes formas de vivienda particular, generalmente tendemos a pensar en una casa individual con jardín pero actualmente las formas de vivienda particular van desde la individual hasta la colectiva, pasando por la vivienda de compra hasta la de alquiler. Sorprendente? no tanto si pensamos en como ha ido evolucionando la vivienda el último siglo y que en las ciudades (latinas) la tipología más desarrollada ha sido el apartamento.
Por qué no se iba entonces a poder realizar vivienda a medida en un bloque de apartamentos en el que cada uno de sus propietarios decide cómo será su vivienda.

En realidad no se está diciendo nada nuevo, recuerdo un viaje que realicé al Cairo a principios de 2001, me llamó la atención que en muchas torres de apartamentos estaba tan solo construido el casco (la estructura: columnas y pisos) y que en algunas plantas se habían terminado de construir las fachadas, siendo todas ellas distintas en cuanto a formato y posición de las ventanas y el color de estas y el material de la fachada. Se me explicó que según se vendían los apartamentos (por metro cuadrado) se iban terminando de construir al gusto del consumidor.

Lo que en aquel momento me pareció subrealista empieza a introducirse ahora en el mercado holandés. Eso si, cúanta repercusión tendrá en el mercado y las empresas desarrolladoras lo veremos la próxima década.De momento vamos a ir estudiando las formas y posibilidades que este "nuevo" sistema parece ofrecer...

La crisis inmobiliaria en Holanda.

La crisis hipotecaria a vista de pájaro... Imagen: Geraldo

Texto: SUJU Architectuur (Juan Alonso & Susana Aparicio)

La crisis inmobiliaria actual no ha afectado sólamente a España, Inglaterra y los Estados Unidos, Holanda vive en este momento una de las mayores crisis desde los años ´80 ya que estamos hablando de una crisis "importada" que afecta negativamente y a nivel mundial a la concesión de créditos hipotecarios y al resto de la economía nacional e internacional.

En Holanda, debido a esta crisis, el desempleo está aumentando a marchas forzadas pasando de un 6% las últimas tres decádas a casi un 9% en 2010; el gobierno está recortando presupuestos y subsidios sociales que afectan sobre todo a las clases más necesitadas y se está cuestionando la edad en la que los empleados pueden jubilarse, pasando esta seguramente a los 67 años e incluso se está hablando ya de los 69.

La vivienda tampoco ha quedado exenta de problemas: La venta de la vivienda nueva ha descendido en un 60% con respecto al año anterior y las transacciones dentro de la vivienda existente descendió en más de un 40%. Para el 2010 está calculado que se construirán unas 4o.000 viviendas en lugar de las 100.000 necesarias.
El 86% de los despachos de arquitectura holandeses ha quedado resentido por la crisis y la mayoría de ellos han visto reducido el número de proyectos en los que trabajaban en un 43% teniendo que reducir plantilla forzosamente (arquitectos y jefes de proyectos en su mayor parte).

Las preguntas que rigen en este momento son: ¿Cúan grave es la situación? y ¿hasta cúando va a durar esta crisis?. El profesor Friso de Zeeuw, la doctorada Christine Oude Veldhuis y el doctorado e ingeniero Bert de Graaf -verdaderas autoridades en su campo (1)- intentaban responder a ello analizando las consecuencias de la crisis dentro del mercado inmobiliario y el precio del suelo urbanizable (2).

¿Cúan grave es la situación?
Para empezar hay que tener en cuenta que los últimos 10 años no se ha llegado a alcanzar la producción de las 85.000 viviendas anuales exigidas por el gobierno para solventar la demanda del mercado (3). En realidad es ya desde los años ´90 que no se realiza la producción de vivienda deseada para dar respuesta a la necesidad demográfica, economica y social. En consecuencia aumentó la venta de vivienda existente, pasando esta de 150.000 viviendas vendidas al año a 200.000 los últimos diez años. Si en 1976 se realizaban transacciones en la vivienda exisistente por 60.000 euros en 2007 la cifra ascendía a 244.000 euros. A su vez el precio de la vivienda nueva ha subido de 65.000 euros en 1985 a 296.000 euros en 2007.
Todo esto nos deja ver cómo se mantiene la necesidad de vivienda de forma artificial y cómo ello hace aumentar el precio de la misma, teniendo el consumidor poca opción dentro del mercado y por tanto, no pudiendo exigir una mejor relación en su precio/calidad por mucho que esta haya mejorado.

Este aumento de precio de la vivienda ha ido acompañado, eso si, del aumento en la calidad de la construcción y en un mejor entorno urbanizado. Sin embargo, al considerar el aumento del precio del terreno, en relación al aumento del precio de la vivienda, vemos que este ha aumentado en un 40% anualmente (siendo de un 20% en los años ´70) sin que esto tenga repercusión en la calidad de la vivienda.

Las causas de este aumento las encontramos en la falta de terreno de construcción, una falta que se creó conscientemente en los años ´90 con la introducción de los barrios VINEX (4), gracias a la cual en las zonas urbanas de alta densidad la construcción de vivienda era limitada, aumentando así el precio del terreno a urbanizar.
Este aumento del precio es usado actualmente por los diferentes ayuntamientos y municipios para costear los servicios públicos de los nuevos barrios (infraestructura y desarrollo urbano en el interior de las ciudades).

El aumento del precio del terreno de construcción hace que salga rentable invertir en él, de esta manera los diferentes ayuntamientos empezaron a ver la potencia de éste método ya que desde los años ´90 funcionan prácticamente como empresas privadas teniendo que solventar ellos mismos los gastos que surgen y necesitando obtener ganancias de los proyectos realizados para poder continuar con el desarrollo urbano. Lo que a su vez ha contribuido en el aumento del precio del m2 del terreno de construcción.


¿Hasta cúando va a durar esta crisis en Holanda?

Dentro del mercado de la vivienda:
Según diferentes fuentes la crisis, que comenzó en el último cuartal de 2008, continuará durante 2009 y 2010, comenzando a restablecerse en la segunda mitad de 2010. Esto en lo que concierne al sector financiero. En cuanto al mercado de la vivienda se espera una mejora incipiente en la segunda mitad de 2011 en términos de producción (vivienda nueva), transacciones (vivienda exisitente) y desarrollo del precio de la vivienda (aumento).

En lo que respecta a la vivienda en sí, se espera una demanda cuantitativa de ella debido al aumento de grupos necesitados: cada vez hay más personas solas (solteros de mayor edad, divorciados, estudiantes, etc) y una mayor demanda de calidad. Se supone que estas necesidades se traducirán a la larga en una nueva búsqueda por parte del consumidor, que se redujo en casi un 40% en 2008, haciendo que el número de ventas llegue de nuevo al valor inicial.

El pronóstico es que en 8 años se vuelva al precio de la vivienda como lo era antes de la crisis, si ésta realmente desciende el esperado 15% del precio actual (en los años ´80 se tardó 15 años en volver al precio inicial).

Una de las consecuencias de esta crisis, y su consecuente recuperación económica, es una clara manifestación de las diferencias económicas entre regiones (provincias) con una gran potencia de crecimiento poblacional, aquellas que se estan estabilizando y las que se están deshabitando (5).

Dentro del valor del suelo urbanizable:
Si el pronóstico para la recuperación económica de la vivienda es relativamente alagüeña, para el precio del terreno urbanizable no lo es tanto ya que la subida del precio del suelo antes de la crisis era el doble que el de la vivienda. Desde esta perspectiva es de esperar que su descenso y tiempo de recuperación sean igualmente el doble, lo que significaría que hasta 2015 el precio del terreno de construcción no llegaría al mismo nivel que hace un año.

Las consecuencias, según los autores del estudio, se reflejarán el próximo periodo en las grandes zonas de desarrollo difíciles de financiar y en los niveles de calidad de la producción de la vivienda.
La mayoría de los profesionales apuesta por mantener un mismo nivel de calidad al actual y si bien se espera que el consumidor exija cada vez más un mayor nivel, al no responder a esta demanda se corre el riesgo de no poder vender la vivienda por realizar . Lo que se traduciría en un retraso de la construcción, en espera de su venta, y dañaría seriamente la recuperación de mercado.

Sobre ésto último no caben muchas dudas, aunque es cuestionable que la construcción se retrase sólamente por la demanda de mayor calidad.

Hasta este momento el consumidor no tenía mucha opción a la hora de comprar una vivienda por lo que la calidad de la misma, o las opciones dentro de ella, eran mínimas: la vivienda se vendía igualmente.
Si hace un año, durante la venta de 20 apartamentos en pequeños ayuntamientos se podían esperar como mínimo 200 interesados, en las grandes ciudades se perdía la cuenta, actualmente si hay 20 interesados la empresa desarrolladora se puede dar por contenta.

A esto se le suma el hecho de que la mayoría de los municipios ya ha calculado la rentabilidad que quiere obtener del valor del suelo y en base a ello se ha planeado el desarrollo urbano correspondiente. Si la rentabilidad desciende en un 50%, el presupuesto estimado para la realización de viviendas junto con su espacio público se reduce también a la mitad dificultando su realización los próximos años e incluso deteniéndola. Mientras tanto la necesidad de vivienda sigue aumentando.

Concluyendo.
El mercado de la vivienda en Holanda se encontraba ya en un suave descenso que se ha visto bruscamente impulsado por la crisis. En su peor momento el valor de la vivienda descenderá en un 15%, descenso que se recuperará lentamente a partir de 2011.
La posición económica y demográfica de las diferentes regiones marcarán fuertemente la medida y el tiempo de recuperación. Viéndose más dañadas aquellas que ya tienen dificultades actualmente para salir adelante.

Desde la segunda mitad de los ´90 el precio del suelo urbanizable ha aumentado considerablemente, haciéndose el cálculo del suelo mediante su valor residual y haciendo que este aumentase.
Debido a la crisis el valor residual se ha reducido enormemente y con él el valor del suelo (hasta un 50%). Con lo que la explotación del suelo en nuevas zonas en desarrollo urbano están peligrando.

Lo más importante en este momento es lograr que durante la recuperación económica esta se vea reflejada no sólo en el precio de la vivienda y el suelo urbanizable sino también en una buena relación entre la calidad y la oferta del mercado.

(1) Drs. ing. Bert de Graaf es partner asociado en Ecorys; drs. Christine Oude Veldhuis MRE es partner manager en Ecorys; Prof. mr. Friso de Zeeuw es catedrático en desarrollo territorial en la Universidad de Delft y director de Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling (Nuevos Mercados Fondos de Construcción y Desarrollo).
(2) Real State Research Quarterly, julio 2009.
(3) Es necsario aclarar que en Holanda la construcción de viviendas se realiza en general en forma de grandes proyectos urbanos por lo que se realizan de antemano acuerdos de calidad, cantidad y diversidad entre las partes intervinientes: desarrolladores, asociaciones de viviendas, ayuntamientos, gobiernos provinciales, etc.
(4) Vinex: Nota urbanística a nivel nacional según la cual el gobierno definía, de forma centralizada, por más o menos 10 años (1995-2005) las zonas destinadas a la contrucción de la vivienda, encontrándose esta en su mayor parte en el extraradio de pueblos y ciudades.
(5) Algunas zonas holandesas se están viendo afectadas por una desertización habitacional que actualmente está empezando a ser estudiada.

Viviendas de emergencia

Amir H. Fallah

Desde hace un tiempecito formo parte de la junta directiva de Ingenieros Sin Fronteras en Holanda, o como lo llamamos aquí IZG (Ingenieurs Zonder Grenzen).

IZG es muy reciente, tan sólo cuenta con un año y medio de existencia y aún le estamos dando forma, pero ya hemos comenzado con nuestro primer proyecto: el diseño de unas viviendas de emergencia. El programa parecía simple: una vivienda temporal con una duración de vida de como mínimo cinco años, que sea realizable en una semana y de bajo costo, por supuesto.
La idea de estas viviendas es que tras una situación de emergencia (desastre natural, guerra), cuando los primeros pasos ya han sido dados en forma de infraestructura (agua, electricidad, accesos, etc) y la situación sea relativamente estable, se pueda construir rápidamente una vivienda para que los habitantes puedan retomar sus actividades y en un plazo de cinco años tener suficientes medios para poder edificar su propia vivienda.

El principal problema con el que nos hemos encontrado ha sido el deseo de la organización de que la vivienda sea aplicable a todo tipo de paises, sin importar el clima, la situación cultura o los medios materiales disponibles.

Como proyecto piloto nos ha servido para inventarizar una serie de puntos a los que vamos a dedicar mayor atención este próximo año. Para empezar vamos a organizar una serie de conferencias para aumentar los conocimientos generales de los miembros en cuanto a temas culturales, antropológicos, técnicos, urbanísticos y por supuesto arquitéctónicos.

En octubre tenemos nuestra primera conferencia de la que hablaré más adelante. También postearé una reseña de las conferencias que organicemos a lo largo del año y, si alguno de vosotros está en Holanda cuando realicemos alguna... Bienvenido sea!

Amsterdam: El Parkrand de MVRDV

Esta vez voy a hablar de un proyecto que no había comentado antes por pensar que ya habría aparecido publicado hasta la saciedad, no por lo bueno o malo que sea, sino por venir de MVRDV, y conociendo el poder de marketing que tienen dí por sentado algo en lo que, claramente, me equivoqué.

De este error me dí cuenta durantes las vacaciones de Navidad, cuando hablando con amigos y conocidos, metidos en el mundillo de la arquitectura, resultó que no conocían el proyecto Parkrand ubicado en Amsterdam. Ya sea porque quizás no naveguen mucho por el mundo cibernético, ya sea porque -como me dijo uno de ellos- Galiano todavía no le ha dado el visto bueno para publicarlo en las revistas de arquitectura. El caso es que lo desconocían.

Y, la verdad sea dicha dicha, tampoco lo sacaría a colación si no me pareciese un proyecto interesante.

Parkrand (2006) es un proyecto de vivienda social (223 viviendas) situado a las afueras de Amsterdam, en la llamada ciudad jardín o AUP de Van Eesteren, una de las zonas urbanas que se encuentra en reavilitación en este momento y de la que se habló durante el simposio de la exposición Urbs i Territori ya comentado en un post anterior.

Resumiéndolo, el desarrollo de esta zona tuvo lugar a partir del plan de extensión de Amsterdam (AUP) de Cor van Eesteren y su departamento de urbanismo y deja ver la base funcionalista que caracteriza a la mayoría de los barrios de postguerra. El AUP se basó en extensos estudios sobre la luz del día, la higine, técnicas de construcción y tipologías.
Actualmente Amsterdam West (la zona donde se desarrolló el AUP) está vista como un distrito en crisis de espacios públicos degradados, con bandas de jóvenes que empiezan a dar sus primeros pasos en la criminalidad y una gran representación de la primera generación de inmigrantes que se encuentra fuértemente representada, y hasta marginalizada podríamos decir, en esta zona de la ciudad de los canales.

Por supuesto, y en la linea arquitectónica/urbanística(?) que parecen seguir la mayoría de los arquitectos en este momento, el proyecto de MVRDV pretendía ser un icono que le diese identidad al barrio... "justo lo que el barrio necesitaba" parecían decir.

El edificio Parkrand está formado por cinco torres de viviendas unidas por un basamento y dos plantas que recorren su perímetro en la parte superior del mismo, fungiendo la cubierta del basamento como espacio semipúblico. Digamos que -en mi opinión- ha sido la idea, reducida a edificio, de la propuesta que hicieron para la ampliación de Benidorm.

Propuesta de MVRDV para ampliar Benidorm

Gráficamente el edificio está bien solucionado, el contraste entre el blanco y negro de sus materiales, así como el juego de blancos mateados y brillantes en los ladrillos del interior, la transparencia de sus balcones y el ritmo de sus aperturas hacen que uno se lleve enseguida la cámara de fotos a las manos.

Según MVRDV el proyecto ha tomado su forma al buscar que los habitantes del barrio tuviesen vistas al parque junto al que está situado y aprovechar al máximo la posibilidad de que sus inquilinos las tubiesen también .

Hasta aquí todo bien, pero no es esto lo que más interesante me parece del proyecto, o mejor dicho, eso NO me parece interesante. Lo que SI que me parece interesante son los espacios y lineas de visión que se crean en el edificio junto con su alta densidad, prácticamente desconocida en Amsterdam, así como la cantidad de tipos diferentes de apartamentos que se encuentran en él (lo que ya empieza a ser típico de MVRDV) que van desde los 88m2 hasta los 140 m2, lo que tambíes es desconocido en Asmterdam cuando hablamos de vivienda social (o incluso para particulares). Apartamentos que podeis ver en la página de la corporación de vivienda social -Het Oosten- que se encarga de alquilarlos (pincha aquí).

Lo interesante de esa variedad es que cierra bien con un último estudio del Ruimtelijke Planbureau * donde ya se indicaba que actualmente Amsterdam es habitada en su mayor parte por jóvenes que inician su carrera, siendo estos mayoritariamente solteros. La ciudad es interesante para ellos no sólo por sus universidades y zonas de entretenimiento sino también por todos los servicios que tienen a mano y que facilitan hacer contactos, tanto profesionales como privados. Una vez establecidos, la mayoría de ellos abandona la ciudad por una vivienda en sus proximidades, sólo un pequeño porcentaje se queda en la ciudad por querer seguir haciendo uso de sus servicios regularmente. Para mantener ese último grupo en la ciudad y lograr que crezca -sigue diciendo el estudio- es necesario que se realicen viviendas más acordes con sus necesidades, es decir: viviendas baratas y de reducidas dimensiones para aquellos que empiezan y de mayor tamaño y precio para aquellos que ya están instalados y tienen una familia.

Curiosamente parecen olvidarse de que una gran parte de Amsterdam está formada por inmigrantes y que estos suelen tener grandes familias y disponen de pocos medios económicos. Pero por lo visto este grupo no es tan interesante como para tenerlo en cuenta, así que mejor no lo nombramos y desaparecerá por si mismo, parecen decir.
Sin embargo se podría decir que el bloque de MVRDV sí los tiene en cuenta, habiendo apartamentos que disponen de hasta cuatro dormitorios. Lo que no sé es si esto último es gracias a MVRDV o a la corporación que hizo el encargo de diseñarlo (seguramente habrá sido esto último)

En mi opinión, y desde mi fascinación, un punto en contra es su ubicación: entre un parque y bloques de viviendas de dos o tres plantas de baja densidad que parecen los primos pobres de este superbloque. Lo que por supuesto es lo que pretendía MVRDV, algo así como la ubicación de la Casa da Música de Koolhaas en un barrio degradado de Oporto, haciendo que todos los ojos se dirijan a ambos edificios (Parkrand y la Casa da Música) y las diferencias parezcan aún mayores. Haciendo esto, claro está, bajo el eslogan "es para favorecer el desarrollo de la zona".

Esa ubicación hace que el juego de espacios abiertos y cerrados no tenga mucho sentido en este caso, decepcionándome esa búsqueda tan obvia de atraer la atención. O aún peor, parece que hayan tendio el concepto del edficio, que alguna vez surgió, guardado en un cajón y hayan aprobechado la mejor ocasión para desempolvarlo y poderlo llevar a cabo.

Por esto último me puedo imaginar lo que TODAVÍA me habría parecido más interesante: que este mismo concepto haya sido pensado para desarrollarlo dentro de la trama urbana, formando una manzana por sí mismo como la formaron a los típicos bloques de viviendas holandeses que tan presentes están en Amsterdam, el "problema" es que de momento la escala de Amsterdam no admite este tipo de densidades. Lo que haría necesario ubicarlo en una ciudad con una mayor densidad urbana como puedan ser Barcelona, Madrid, París... o por qué no? Nueva York o Buenos Aires.

Me habría gustado ver cómo ese juego de espacios abiertos y cerrados interactuaban con los bloques de manzana contiguos, o formando parte de ella como uno de los edicios que la configuran, ofreciendo juegos de vistas largas y cortas tanto a los ocupantes del edificio como a los de los bloques contiguos o al pasante casual... , aprobechando los patios que surjen en él, no como centro de manzana sino como parte útil del edificio. Viendo el proyecto se me dispara la imaginación y toda la potencia que se encuentra en él, que parece estar esperando el momento y el sitio oportuno.

Parkrand es un edificio que pide estar situado en una zona de mayor densidad donde, como en la propuesta (monstruosa) para Benidorm, se puedan aprovechar esos espacios que surgen de él y en él por el simple echo de encontrarse adosado entre otros bloques de su mismo tamaño. Donde esos vacíos puedan ser una de las respuestas a las aglomeraciones de algunas ciudades a la hora de crear espacios abiertos, ya sean públicos o semipúblicos a la vez que se mantiene su densidad.

Pero, de momento, no será así. Parkrand ha sido pensado para ser visto como un objeto iconográfico y para eso necesita espacio, espacio para ser admirado desde todos sus ángulos, como una escultura orgullosa en medio de un mar de viviendas adosadas.

*Ruimtelijk Planbureau. De nieuwe stad, stedelijke centra als brandpunten van interactie. NAi uitgevers 2006.
El Rumtelijk Planbureau es la Oficina de Planeamiento Espacial, este es un instituto independiente de investigación que asesora al estado y ayuntamientos -entre otros- en temas de ordenamiento y distrubución espacial.

Para más información sobre el proyecto: ver la página de MVRDV
Para más fotos: ver nuestra página de Fotos de Arquitectura
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El precio de la vivienda se dispara en Amsterdam

Hoy se han dado a conocer los porcentajes... si el precio de la vivienda en Holanda aumentó el año pasado un 4,3% en la capital neerlandesa, Amsterdam, aumentaba un 14,6% con lo que el precio del metro cuadrado se situa en €3.337, todavía por debajo de la media de otras ciudades como Barcelona, con 4.000€/m2 la vivienda usada y 4.723€/m2 la nueva, Madrid, con una media de 3.806€/m2 la usada y 3.984€/m2 la nueva o París, donde los precios están por los 6.128€/m2 *.

También ha resultado que el último cuartal de 2007 las casas en Amsterdam se han vendido en una media de 29 días desde el momento en que salían al mercado, mientras que en el resto del país están unos 78 días en venta.
Una tendencia del último año en la capital holandesa a la hora de vender la vivienda ha sido hacerlo mediante inscripción, pudiendo los posibles compradores hacer ofertas para comprar la vivienda.

A qué se ha debido este aumento desproporcionado con respecto al resto del país no lo han aclarado. Personalmente no me sorprende mucho ya que, como escribí en un post anterior, alrededero del 80% de la vivienda en Amsterdam es de alquiler -cifra que no se repite en el resto del país en el que las ciudades cuentan con una media del 53% de viviendas de alquiler, aunque Roterdam se le acerque con algo así como un 71%- y si a esto se le suma la confianza en la economía y el poder de adquisición que aumentó el año pasado junto a la tendencia a la compra en lugar del alquiler, la falta de vivienda y que Amsterdam sea una ciudad interesante para vivir... pues puede ser que tengamos ahí un par de razones.

No obstante tengo que reconocer que en comparación con otras capitales europeas casi se podría decir que aún resulta "barato" y todo comprar una casa en Amsterdam. El único problema es que la media de las viviendas sólo dispone de uno o dos dormitorios, viéndote casi obligado a salir de la ciudad en el momento en que buscas algo más grande.

* los datos holandeses aparecían hoy (10-01-2008) en el periódico Het Parool, los datos sobre Madrid y Barcelona corresponden a Tasamadrid y los de París a L'immobilier a Paris.

De la cocina a la ciudad...by SUJU

Nunca habíamos pensado en la importancia que podía tener la distribución de la cocina a la hora de hacer unos espárragos con salsa blanca hasta que descubrimos un estudio de los años ´50 dónde se veía un ama de casa que tenía todos los ingredientes y utensilios dispersos por la cocina (imagen superior), lo que le hacía perder mucho tiempo. De tal manera que ya eran las seis y diez y aún no estaba lista, lo que supone un problema si pensamos que el holandés medio a las seis de la tarde ya está cenando. Sin embargo, el ama de casa de la imagen inferior, al terner todo dispuesto de una manera mucho más eficiente ya está casi lista a las seis menos cuarto... y sin prisas, toda una proeza.

Por supuesto esto no fue ni casual ni un invento holandés, la cocina como laboratorio fue pensada y diseñada por primera vez en 1926 por la la austríaca Margarethe Schütte-Lihotzky para un complejo de viviendas que se realizaría en Frankfurt. En ellas la cocina ya no formaba parte de la vida familiar en la que representaba el punto de encuentro, la cocina era el lugar de trabajo del ama de casa y tenía que ser eficiente. En Holanda se desarrollaron modelos alternativos que se acomodaban mejor a la forma de vida neerlandesa.

Poco después se vería como los electrodomésticos daban su entrada en los hogares, los anuncios americanos dejaban ver unas viviendas modernas -el modelo de vida norteamericano- que en Europa se propagó como la pólvora gracias al plan Marshal.

La implantación del Plan Marshall en los países europeos trajo consigo la más intensa propaganda internacional jamás vista en tiempos de paz. El programa de reconstrucción no se limitó a actuar sobre el campo económico, sino que también se aseguró de proyectar los patrones culturales de Estados Unidos sobre Europa.
Así, por ejemplo, los documentales sobre la vida en Estados Unidos mostraban a obreros llegando en coches a las fábricas para trabajar o las casas de un norteamericano medio con electrodomésticos, coche a la puerta, etcétera. En todos los medios de comunicación propagandística se proponía a Estados Unidos como modelo de civilización y opulencia: se creaba una visión americanizada del futuro y se quería persuadir a los europeos de entrar en el esquema consumista.

En Holanda se podía comprar la versión internacional de la revista Life por 80 céntimos. La revista contenía todos los ingredientes que hacían americana a Norte América y todo lo que aquí se consideraba “tipicamente americano” era allí tan nuevo como lo era en Europa.
Las revistas, la tv, la radio... todo estaba lleno de progreso, la ciencia prolongaba sus froteras, la técnica le ganaba terreno a la naturaleza y realizaba continuamente descubrimientos que facilitaban la vida diaria. Live invitaba a participar de lleno en esta aventura social, y eso era seguramente lo que la hacía tan atractiva.

Los anuncios holandeses muestran también ese consumo de productos para la mejora de la calidad de vida, sin embargo en ellos se vé ya como difiere la mentalidad americana de la holandesa: si en los Estados Unidos se muestra una vida de lujo en la que el habitante prácticamente no tiene que mover un dedo, en el ambiente holandés ya se ven las reminiscencias del programa de tv tan popular “Eigen huis en tuin”, en el que se muestra cómo decorar y arreglar tu casa por tí mismo, evitando gastos innecesarios.

La diferencia con la comodidad que se buscaba en los años sesenta, que vemos en los anuncios de aquí arriba, es que en la actualidad esta comodidad se reduce al individuo. Una comodidad autista en la que prima la persona y su imagen. Esto lo vemos claramente en las publicidades actuales: crema de sol para ponerse moreno sin sol, cremas antiarrugas para hombres (la imagen de macho alérgico a las cremas y colonias, el macho latino, ha dado paso a la del hombre cuidado, el metrosexual).

Pero eso no es todo, estos “nuevos” productos necesitan de la imagen urbana, de la casa y, como no, remarcar la imagen individual, para darnos a entender que con ellos creamos nuestro propio entorno más allá de donde nos encontremos.

La vivienda no escapa a la regla y es la cápsula última, un mundo individualizado y perzonalizado a través del diseño, posible de manipular a gusto del usuario. Tu música preferida en tu burbuja personal. Un mundo autista y blando contra un exterior áspero cada vez mas inseguro e indeseado. Una burbuja conectada con otras burbujas que ya no forma parte de una ciudad real, sino de la ciudad genérica globalizada y virtualizada en mundos de ordenador.

La ciudad actual parece estar perdiendo muchas de sus características pasadas y parece navegar sin control alguno y con velocidad bajo las fluctuaciones del mercado, las migraciones de sus habitantes y el turismo. Alguien definió no hace mucho tiempo la ciudad actual como un espacio plano, habitado de una forma eficiente por personas y procesos. Una definición muy lejana a las de belleza del siglo XIX, o a las de orden y eficiencia del siglo XX.


Este texto es un extracto de algunas partes de la charla I+Amsterdam que dimos el 20 de Septiembre pasado.

I+Amsterdam by SUJU (http://www.suju.eu/).

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Aparcando frente a tu casa en la sexta planta

Cuántas veces no hemos visto en películas y dibujos animados como se introduce un coche en el ascensor para, a continuación, aparcarlo frente a la puerta del piso 20? Esto es lo que, en menor escala, ha hecho posible el estudio VMX en uno de los VINEX más conocidos de Amsterdam: IJburg.

En 1997 se realizaba un referendum en Amsterdam sobre la realización de 7 islas en el IJ –río que pasa junto a la ciudad- para la realización de 18.000 viviendas. La necesidad de vivienda acuciaba en ese momento y ésta fué la propuesta más espectacular para paliar dicha necesidad. El referendum tuvo un resultado negativo, lo que no impidió al ayuntamiento seguir con el plan dejando de lado las numerosas protestas de los habitantes de los pueblos colindantes (a los que se iba a privar de amplias vistas) y grupos ecologistas.

Pero los planes no siguieron el curso esperado, el tiempo que se tardaba en realizar las islas permitiendo construir en ellas hizo que, llegado el momento, ya no hubiese interés en las viviendas proyectadas. La consequencia fué que los costos de las viviendas subieron astronómicamente siendo necesario simplificar los proyectos para que pudiesen ser adsequibles a un mayor mercado. Lo que a su vez derivó en una relativa pérdida de la calidad inicial y un mayor descenso del interés de adquisición. Los proyectos quedaron estancados por casi cinco años en espera de mejores tiempos.

Finalmente parece ser que ese descenso de interés por las viviendas de Ijburg ( resultan más caras que la media en la ciudad, por su situación prácticamente no es considerado parte de Amsterdam a pesar de serlo formalmente, la infraestructura y servicios dejan todavía mucho que desear) ha facilitado que tanto las viviendas unifamiliares como ls colectivas hayan podido obtener un caracter experimental en muchos casos como se ve reflejado en el proyecto de VMX-Architects.

Don Murphyn y Leon Teunissen observan claramente la preferencia del holandés por tener una casa con jardín donde poder aparcar el coche frente a ella. Un jardín propio no les han podido dar en su proyecto pero sí la posibilidad de aparcar el coche junto a puerta de entrada de los apartamentos diseñados.

Fotos: VMX-Arachitects

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Planta tipo

Foto: Jeroen Musch. Viviendas diseñadas por MADE.

En el post anterior Andrés Martinez me pedía, con razón, si podía colocar los planos del proyecto para poder hacer una crítica mas sustanciosa. Como le explicaba, esos planos no los he podido localizar en ningún lado, ni siquiera en la página del arquitecto en cuestión.

Lo que a primera vista pueda parecer sorprendente resulta no siéndolo tanto si uno se pasea por los diferentes proyectos realizados en Holanda los últimos quince años.

La gran mayoría de estos proyectos han sido o están siendo realizados en zonas VINEX (Ijburg -Amsterdam, Yppenburg -La Haya) que a su vez son ampliaciones de ciudades y, en mayor o menor escala, en la reestructuración de zonas colindantes a los centros urbanos caidas en desgracia.

La puesta en marcha de estos proyectos es muy simple: En un principio se presenta un Masterplan (plan urbanístico) para el desarrollo urbano del area, después se hace una selección de los arquitectos que participarán para más tarde definir qué promotora desarrollará el plan (eso si el terreno no pertenece ya a una de ellas).

En general, su desarrollo tiene en común una distribución de los solares o bloques a construir entre diferentes arquitectos (más o menos conocidos según la importancia del sector a desarrollar), unas viviendas estandar en planta (en la que se puede encontrar varias tipologías) y una gran diversidad en la solución de fachada.

Muchos de estos planes suelen tener un caracter experimental, pudiendo verse publicados con frecuencia proyectos realizados en las zonas VINEX (como el de Borneo-Sporenburg), los cuales no suelen tener más transcendencia que esas páginas a todo color ya que pocas veces se vuelven a aplicar en otras zonas.

La pregunta que surje aquí es si esto es debido al caracter tan específico que tiene la zona en concreto o a que a nadie le interesa usar un modelo ya ideado, siendo la atracción de poder pensar uno nuevo demasiado grande como para dejar pasar la oportunidad. A fin de cuentas, quién dijo que se experimenta para conseguir una nueva fórmula, una nueva manera de hacer ciudad?

El urbanismo holandés se ha convertido -parece ser- en un caleidoscopio de zonas urbanas introvertidas, con sus propios centros e infraestructuras y por supuesto, con sus propias arquitecturas. Y cómo se refleja esto en la arquitectura y más específicamente en la vivienda?.

Para empezar digamos que la distribución de la vivienda no ha variado mucho, las viviendas adosadas siguen definiendo el caracter de estos barrios VINEX con una o dos torres para poder alcanzar la densidad habitacional exigida. Eso si, a la distribución estandar de la vivienda (de la que hablaremos más tarde) se le han añadido un par de tipologías más entre las que se incluye la llamada vivienda patio. Pero más allá de esto la solución arquitectónica parece haberse visto reducida a pensar un sistema de fachada que no pase inadvertido dentro de un sin fin de casas suburbanas.

En muchas ocasiones estas fachadas tienen que referirse a un "tema" pensado por el urbanista de turno, estos temas pueden ser tan dispares como "lineas verticales", "años 30", "barrio de la música", "arco iris", etc.
Tal y como decía con orgullo el Planbureau (una de las secciones encargadas del planeamiento urbano del Estado): "leave it to the Dutch to make Suburbia cool" -eslogan sacado del New York Times.

Pero volviendo a la distribución estandar, la que uno se pueda esperar en cualquier tipo de vivienda ya sea adosado de dos o tres plantas o apartamento duplex y que, como decía Andrés Martinez en su comentario, pueden tener (y la tienen) una buena solución... hasta tal punto que uno la puede soñar sólo con ver las fachadas. Esta planta puede mostrar variaciones en la ubicación de la cocina y/o de la escalera pero por lo demás muestra siempre la misma distribución.


Un ejemplo de ello son las viviendas diseñadas por Made para la zona Vinex Stadshagen en Zwolle.

Esta planta nos la podemos imaginar igualmente en las viviendas de ONL de mi post anterior, siendo la fachada lo que las diferencia de las casas de su entorno en las que se vuelve a repetir esta misma tipología.

Que se use una planta tipo con ligeras variaciones para solucionar la vivienda pudiéndose el arquitecto concentrar de esta manera en la fachada no es nada nuevo. El plan Zuid de Berlage en Amsterdam está prácticamente formado por plantas tipo provenientes de las exigencias del ayuntamiento y desarrolladas por este último. La diferencia es que en este plan, la nueva zona a desarrollar estaba conectada con la ciudad existente a través de calles secundarias y a pesar de estar delimitada claramente por elementos de la ciudad como puedan ser el río, el parque Vondel y otros añadidos por Berlage.

Pero en la época del Vinex los nuevos barrios están situados a las afueras o de tal manera que parecen aislarse del resto de la ciudad. Siendo el resultado, como dice el urbanista Dirk Frieling, que el paisaje holandés parezca cada vez más un almacén mal organizado de partes sueltas de ciudad.


Creo que, para cerrar este post, una buena imagen de lo que sucede con la vivienda en las zonas Vinex está dicho en "Nueva vivienda colectiva. Densidad" . Aquí Javier Morzas, para su texto "Vivir fuera: el campo", muestra una foto de dos chicas sentadas en un jardín de una vivienda Vinex hablando por teléfono mientras su texto nos dice "(...) En el campo siempre ha existido un gran escepticismo sobre el modo de vida de la ciudad. Lo urbano se asocia con mayor libertad, mayor anonimato, mayores posibilidades de desarrollo personal. La gente que trabaja en el campo ha sufrido una fuerte pérdida de identidad y las nuevas tendencias de los proyectos de urbanización en entornos rurales intentan desesperadamente encontrar señas que les definan, les aten al lugar y les proporcionen el sentido de pertenencia a una comunidad. (...)"

Fotos: Jeroen Musch
Planos: Made

Fuentes:
De Architect, julio-agosto 2006.
Nueva vivienda colectiva. densidad. Javier Mozas, Aurora Fernández Per. 2004.
De rationele stad. Van bouwblok tot wooneenheid. Jean Castex, J.-C. Depaule & Philippe Panerai. 2003.
Ensayo: De Vinex en het ongeduld, Paul Vermeulen. 2007.
Ensayo: Nederland is maakbar, Dirk Frieling. 2007.

La vivienda en Holanda (2): la situación social a vista de pájaro

Joel-Peter Witkin. Las Meninas (1987)

Continuando con el tema de la situación de la vivienda quería introducirme un poco más en las circunstancias que se están dando en Holanda y el significado que estas tienen en el ámbito de la vivienda.

La situación de la vivienda (corporativa) forma parte de la linea que está siguiendo la política holandesa de pasar de ser un "estado del bienestar", en el que el gobierno central cuidaba de sus súbditos, a una política de mercado libre o participativa, como la llaman los políticos. Poco a poco han ido desapareciendo los subsidios sociales, si antes uno podía contar con apoyo económico del estado en el momento en que perdía su trabajo o quedaba discapacitado ahora se parte de la idea de que todo aquel que pueda trabajar de de hacerlo sin importar de qué. En el caso de los discapacitados, si uno está considerado discapacitado en un 40%, por ejemplo, se le exige que encuentre un trabajo en el que pueda ejercer el restante 60% en el que no está discapacitado.

En un país en el que hasta hace unos años cualquier desavenencia del destino se solucionaba a base de subsidios, las nuevas medidas están acarreando problemas a las personas entre los 40 y 65 que no disponen de medios para vivir riantemente. Estas personas, que no han crecido con la idea de que tenian que cuidar de sí mismas, ya que el estado se encargaba de eso se ven de repente abandonadas a su suerte: el trabajo de por vida ya no existe.

En este momento se está discutiendo la introducción de una nueva ley que permita a las empresas despedir más facilmente a sus empleados sin tener que darles una indemnización basada en sus años de servicio. Para estas generaciones, que hasta ahora con la ley de protección al trabajador tenían prácticamente el trabajo de por vida asegurado, el ser despedidos significaría el tener que ponerse a buscar de nuevo trabajo a una edad en la que no es facil encontrarlo por mucha experiencia que se tenga ya que junto a ella van acoplados unos costos elevados que no todas empresas estan dispuestas a pagar.

Actualmente la imagen laboral ideal está basada en la flexibilidad, lo que significa que, tengas una educación alta o baja, tienes que estar en un estado de aprendizaje continuo, acorde con las necesidades del mercado, para evitar que tu valor de mercado descienda, tal y como indica el catédratico de empresa Marc Leijendekker. Las empresas prefieren gente joven en aprendizaje a gente mayor con experiencia. La era del interés colectivo se ha visto sustituida por la del interés individual.

Otro tanto de lo mismo está sucediendo en el sector del arte, tema en el que ya hablé en parte en el post "arte subsidiado". En Holanda el mundo del arte estaba hasta tal punto subsidiado que todos aquellos que habían estudiado Bellas Artes sabían que podían contar con un salario mínimo una vez terminados los estudios aunque prácticamente no "produjesen" nada una vez metidos dentro del mundo laboral. La teoría tras este subsidio era que el arte se vería beneficiado en el momento en que el artista no tuviese problemas económicos a los que desviar su atención.
Teatros, museos y galerías eran subsidiados hasta en los salarios que había que pagar a los empleados, la consecuencia era una institucionalización del mundo del arte en el que no había espacio para alternativas por oponerse éstas al ya existente sistema oficial.

En este contexto siempre nos ha llamado la atención a Juan y mi el ver como en los paises latinoamericanos -y más concretamenten en Argentina (que es lo que mejor conocemos)- en los que a falta de organismos oficiales que financien el arte y faciliten su entrada a jóvenes artistas, surje la necesidad de trabajar conjuntamente, intercambiando ideas y creando nuevos espacios de encuentro que se sitúan fuera del sistema oficial y que, quizás más tarde, sean absorvidos de nuevo por este. Pero lo que es claro es que de esta necesidad nacen iniciativas artísticas que no se encuentran aquí en Holanda ya que, hasta hoy, no hay espacio para ellas ni opotunidades para que surjan.

Pero la situación ha cambiado y los subsidios se están retirando, lo que ha hecho que museos y escuelas de arte giren los ojos hacia las empresas privadas en busca de patrocinadores. El éxito o importancia de los museos ya no se cuenta por sus obras, exposiciones o investigaciones sino por la cantidad de visitantes que tienen al año.

Museos como el Stedelijk de Amsterdam (ver post anterior "arquitectura versus costos") tienen como socio un banco, el ABN-bank, y una marca de coches (Audi) como patrocinador de las exposiciones, lo que esto significará para el museo en sí no es todavía conocido, de momento no parece desarrollar un nuevo modelo de exposición o de percepción de las obras, ni que en él se vaya a introducir la nueva media como parte del arte contemporaneo.
Para los artistas de a pié, para los desconocidos, significa que van a tener que ponerse a desarrollar un trabajo propio, comercial, con un buen portafolio para poder seguir recibiendo subsidios o, en el mejor de los casos, poder acceder al Prix de Rome.

¿Y para la vivienda? El cómo ha influidoo el paso de un "estado del bienestar" al del mercado libre ya lo comenté en lineas generales en un primer post, en un tercero me meteré más en el caso concreto de la vivienda actual, tema sobre el que desarrollamos una exposición el pasado diciembre en Argentina.

La vivienda en Holanda (1)

Familia en Drente (Holanda), 1950

Como decía Carlos en mi post anterior, el tema de la mudanza da para bloguear... sobre el tema de la vivienda.

En todos los paises el tema de la vivienda parece ser problemático y, desgraciadamente, desde los '90 Holanda no es ninguna excepción a la regla.

El tema de la vivienda en Holanda resulta, a mis ojos, realmente interesante.
Hace 150 años las condiciones de la vivienda eran sumamente deplorables, en un raporte de 1855 se indica que muchas de ellas no eran mejores que los establos de los animales. Familias obresras vivían, como en tantas otras ciudades, apretujadas en pequeños sótanos.

Poco antes, en 1851, habían surgido las primeras corporaciones de viviendas; la idea tras ellas era la realización de viviendas apropiadas para la clase obrera. En Arnhem (ciudad al este de Holanda) una corporación se encargaba en aquel entonces de la realización de un complejo de 134 viviendas, de alquiler, en las que vivirían cuatro personas por unidad de habitación, teniendo estas una superficie de 25 m2!
En ese mismo momento se formaba en Amsterdam una corporación que, contando con 25 miembros, logró realizar 800 viviendas en un periodo de 30 años. Algunas de estas corporaciones en Amsterdam tenían como objetivo que la vivienda pasase a ser propiedad del inquilino al cabo de unos 20 años.

En 1890 se realizó un estudio sobre cómo estas corporaciones se habían desarrollado y la necesidad de vivienda del momento. La conclusión fué que eran necesarios préstamos y subsidios del estado para poder solucionar el problema de necesidad de vivienda. En este estudio se basaría más tarde la “Ley de vivienda de 1901”.

Esta ley posibilitaba a las corporaciones a recibir subsidios estatales además de exigir principios básicos a la hora de construir las viviendas: suficiente luz, espacio y buena ventilación. Gracias a esta ayuda se crearon múltiples corporaciones que se encargarían de la construcción de vivienda de alquiler para obreros, si bien la condición para obtener el subsidio demandado era que la corporación mejorase la situación de la vivienda sin ánimo de lucro.
Cuando salió la ley existían unas 40 corporaciones en Holanda, en 1913 ya había más de 300 en todo el país, construyéndose un millon de viviendas entre 1900 y 1940.


En 1914 estallaba la primera guerra mundial, Holanda se mantuvo neutral, en ese periodo se debatía el futuro de la vivienda social. Las malas condiciones de vida hacían que el número de muertes en barrios obreros fuese muy alto, siendo sobre todo los niños los que más fallecían. Argumentos a fabor y en contra cruzaban la sala de reuniones:

- "Mientras casi toda la tierra está luchando, mientras nadie sabe cómo acabará siendo el mapa de Europa dentro de seis meses, se están reuniendo los alcaldes y parlamentarios tranquilamente a tirar 25 millones de florines en una mejora parcial de viviendas en Amsterdam" argumentaban los que estaban contra la mejora de la vivienda de los obreros.

- "El insuficiente aumente del bienestar obrero es una de las causas más importantes de la necesidad de vivienda!" argumentaban los que estaban a favor.

La propuesta se acabó aceptando y la construcción de vivienda obrera en Amsterdam comenzó a tomar forma. Y fué entre las dos guerras cuando Ámsterdam desarrollo sus planes de ampliación urbana (de los que hablaré en otro post).

Después de la segunda guerra mundial, cuando la demanda de vivienda auménto de nuevo, la construcción se subsidió através de préstamos concedidos por los ayuntamientos. Alrededor de 1955 ya se contaba com más de 700 corporaciones, estas construían en principio sólo para sus miembros pero a partir de 1966 comenzaron a construir viviendas de alquiler para toda la sociedad sin importar si se pertenecía o no a la corporación. De esta manera el número de viviendas que las corporaciones tenían en propiedad paso de 196.000 en 1947 a 1.600.000 en 1985.

En los años ’80 las corporaciones dejaron de obtener subsidio, cancelándose la ley de la vivienda en 1988. Desde ese momento las corporaciones pasaron a formar parte de la “ley del mercado”, fue entonces cuando empezó a surjir la necesidad de vivienda de nuevo en Holanda.

Las corporaciones se transformaron en asociaciones que recibieron la orden de vender la mayor parte de sus propiades a los inquilinos, derribando viviendas y barrios existentes para construir de nuevo. Desgraciadamente, en este momento, se construye menos de lo que se derriba, unas 70 viviendas por cada 100 derribadas. Siendo viviendas de alquiler las derribadas y de compra las que se construyen de nuevo.

El resultado es que desde los años treinta no había habido tanta necesidad de vivienda como en los últimos años. La construcción pasó a ser unas 60.000 viviendas al año mientras que a finales de los '80 se construía una media anual de 110.000 viviendas.

La sociedad a su vez también ha cambiado mucho en las últimas décadas: cada vez hay más solteros y padres separados que buscan vivienda lo que aumenta la demanda en un mercado que ya de por sí está saturado. Además, de las viviendas que se construyen actualmente tan solo un cuarto es adsequible para las clases bajas o aquellos que se quieren comprar una primera vivienda.

La razón de esto es que los ayuntamientos y corporaciones quieren atraer a compradores potenciales con un buen salario a barrios mas o menos degradadados socialmente para subir el nivel y, así, el precio de las viviendas.
A los habitantes de estos barrios que no se pueden permitir el comprar una casa por un precio medio, en gran parte inmigrantes, no se los tiene en cuenta ya que todo lo que se construye son viviendas para el holandés medio mientras que la realidad del barrio es otra.

Sobre esto último y más concretamente sobre la vivienda en sí hablaré en el siguiente post.

Literatura:
- "Ik moet naar een kleinere woning omzien want mijn gezin wordt te groot", Egbert Ottens. Segunda edición 1985.
- "De Nieuwe Woningnood",Wim Herstel. Tribune,19-03-2004.
- "huisvestig", Wikipedia.

De susto en susto

Salvador Dalí, Figura asomada a la ventana.

El sábado me pegué un susto morrocotudo... estaba tan tranquila leyendo en la cama cuando derepente oí un "bam!" y la casa se llenó de torbellinos de papeles girando por el aire y cortinas agitándose: la ventana del comedor se había abierto por la embestida de un viento huracanado que por lo visto nos estaba llegando desde el norte, la parte inferior del marco de la ventana había volado hecha astillas por toda la habitación mezclándose con los papeles.

Como la casa es de alquiler salí corriendo a llamar al dueño mintras me preguntaba si el remedio no fuera peor que la enfermedad. Me explico, este señor es de ese tipo de personas que lo quieren hacer todo por si mismos (para no gastarse un duro) y que poder pueden, pero los apaños que hace son de lo más precarios. Así es que tenemos el techo del comedor dividio por una tabla, si... un techo lisito, lisito con dos lucernarios y entre ellos... una tabla que atraviesa el mismo de pared a pared. No se le ocurrió mejor solución que esa cuando tiró abajo el tabique que separaba los dos apartamentitos para formar uno un poco más grande (de esto último no quiero ni hablar, nuestra casa parecía Beirut después de un ataque). También tenemos caños eléctricos atravesando paredes en los lugares más sorprendentes y un agujero en la pared del cuarto de baño que nos comunicaba con la cocina hasta que decidimos taparlo nosotros mismos por razones higiénicas.

Con todas estas imágenes rondándome por la cabeza toqué atemorizada a su timbre y le expliqué la situación. Si algo tiene este señor es una energía aplastante, en dos minutos se presentaba ante nuestra puerta con tablas, sierras y demás materiales. Y hoy, por fín hoy, después de estar entrando y saliendo de casa a intervalos (se iba a jugar al squash, a comer o a dar una vuelta), llenarnos la moqueta de serrín después de aserruchar sobre ella todo lo que se le ponía al alcance de la mano y ver la tv entre herramientas y materiales, podemos decir que nuestra ventana se puede volver a abrir y cerrar de manera "normal", sin miedo a que se nos caiga encima, y podemos volver a disfrutar tranquilamente de las vistas que ella nos ofrece del Rijksmuseum.

Eso si... nuestro casero no sería nuestro casero si el marco se hubiese ajustado correctamente a la ventana, tenemos que agradecerle la composición de lineas y agujeros que nos ha dejado a la vista como recuerdo de su paso por casa...como el del huracán.

Cuarto Mundo

Una "sin techo" en Paris

Llama la atención el hecho de que cuando pensamos en proyectos de desarrollo o ayuda humanitaria se nos vengan a la cabeza continentes como Africa o paises en conflicto sin pararnos a pensar que en nuestros propios paises tambien se pueden realizar este tipo de proyectos.

Una organización consciente de ello es Arquitectos Sin Fronteras (ASF), ésta dedica también su atención al llamado "cuarto mundo". Y qué es el cuarto mundo? se define cuarto mundo a las personas, grupos o comunidades que residen en extremapobreza en los suburbios de las grandes ciudades, y estas se pueden encontrar en cualquiera de las nuestras. Sin embargo pocos proyectos urbanos se ven involucrados en el desarrollo y apoyo de estos grupos.

El 14 de noviembre de 2003 tuvo lugar en París el llamado Forum Social Europeo, en él los miembros de ASF Internacional daban a conocer los proyectos que habían desarrollado. Entre ellos, y para dar un ejemplo, se habló de uno desarrollado en España, más concretamente en Barcelona.

Una corta introducción sobre la situación española: En España se considera que una persona es "pobre" cuando gana menos de 289€ por mes siendo 450€ el salario mínimo interprofesional. En 1996 ya se contaban ocho millones y medio de personas en estas condiciones (pensando que hay más de 40 millones de habitantes), de éstos el 52% tenía menos de 40 años y una cuarta parte menos de 25. Todos ellos pertenecerían al llamado cuarto mundo. Lo ideal sería que los problemas que surgen en este sector se tratasen desde un punto de vista multidisciplinario contando con la colaboración interprofesional de especialistas y siendo tratados en profundidad por parte del gobierno.

Volviendo a Barcelona: en Barcelona, como en tantas ciudades, resulta muy dificultoso el acceder a un espacio habitacional para un gran número de personas, la situación de muchas viviendas tanto en el centro como en la periferia se puede llamar llanamente insalubre, siendo este un tema de competencia tanto para los arquitectos como para los ciudadanos. El problema se acentúo con la especulación del suelo inmobiliario y el aumento del precio del metro cuadrado (un 15% en 1999).

Uno de los proyectos llevados a cabo por ASF fue la reabilitación de un bloque de viviendas en la calle San Rafael en el barrio del Raval. En una zona de este barrio se han restaurado todas las fachadas y se ha proyectado la futura construcción de un hotel de 5 estrellas, a pocos metros de esta zona se encuentran numerosas viviendas insalubres, incapaces de ser rehabilitadas o mantenidas en buen estado por falta de alternativas administrativas para sus habitantes.

ASF mantuvo unas entrevistas con los habitantes de las casas situadas detras de la zona rehabilitada para ver con qué problemas se enfrentaban, tras mantener negociaciones con el ayuntamiento, la organización propietaria de las mismas y sus habitantes se logró que la propietaria vendiese los inmuebles a sus habitantes a un precio accesible.

Una vez obtenidos los permisos de rehabilitación y ayuda para un 20% de los gastos por parte del ayuntamiento se siguió implicando a esta institución gubernamental par obtener gratuitamente los permisos de contrucción y que se colaborase en los contratos de las empresas constructoras.

El proyecto se dividió en dos fases, la primera y más urgente fue la consolidación de la estructura, el cambio de las instalaciones y la rehabilitación de los espacios comunes y cuartos de baño. La segunda fase consistió en adaptar los interiores de las viviendas según las necesidades de cada inquilino.
Durante los trabajos interiores huvo un proceso de relación comunitaria entre los vecinos y de economía de recursos en cuanto a la elección de las obras, pagadas o voluntarias, la compra de los materiales, etc.

Con ello no sólo se logró aumentar la calidad de vida de sus habitantes sino tambien su responsabilidad en cuanto al mantenimiento de sus viviendas.

Otro proyecto que me llamó la atención fue un concurso que hubo hace unos cuantos años (1994) en Lyon. Lo que me gustó del concurso fue su programa y el grupo al que iba dirigido: Se trataba de un edificio para los sin techo en el que se pudiesen duchar, guardar sus cosas, limpiar su ropa y les permitiese estar al tanto de los trabajos que iban saliendo así como realizar solicitudes. Se partía de la idea de que, naturalmente, no todo el mundo que no posee un hogar es por su propia elección y que una vez en la espiral es muy dificil salir de ella. Mucha gente se queda sin casa por problemas de caracter temporal (económicos, psicológicos) que acaban siendo crónicos por no tener la posibilidad de salir de esa situación.

Con este edificio no se pretendía dar un lugar de reunión a los sin techo, al contrario, en el programa se decía explicitamente que no quería poner ningún café o dar la posibilidad de estar ahí más de lo indispensable, no era un lugar de acogida. Lo que se pretendía era darles un lugar donde guardar sus pertenencias y se pudiesen asear mientras no dispusiesen de un hogar propio además de abrirles las puertas al mercado y lo que era más importante, darles la posibilidad de tener una dirección que pudiesen dar a la hora de inscribirse en alguna instancia o solicitar a algún puesto de trabajo o, simplemente, para recibir correo.

El ganador fue Groupe K (Crégut, Herman, Mazoyer, Digwalt, Verdier) de Montpellier.

Sinceramente, hecho de que se planteasen el problema de todas aquellas personas que han quedado al margen de la sociedad y buscasen el solucionar uno de los muchos factores que se unen a este problema atraves de un concurso en el que se invitaba a los mismos arquitectos a pensar sobre el me pareció fabuloso.

Desgraciadamente no sé en qué termino el proyecto ni el resultado que ha dado, tampoco me he encontrado con más de este tipo de planteamientos y eso me parece deshalentador, sobre todo viendo que los problemas entorno a estas situaciones en lugar de disminuir cada vez están más a la orden del día. En Holanda tampoco nos escapamos a esta situación, pero eso será otro post...

Y es que, como decía una de las protagonistas de la película Domésticas de Fernando Meirelles y Nando Olival: "Las cosas estan muy mal organizadas para los pobres"

España y la vivienda social

España
Aquí hablaré del caso de Madrid y del origen y desarrollo de la vivienda social.
Madrid, como tantas otras ciudades tuvo que acoger a principios de siglo a una población emigrante que llegó a la ciudad con la aparición de las primeras fábricas, ésto supuso un incremento en la demanda de la vivienda y el alza de sus alquileres. Como muchos de ellos no disponían de medios económicos se vieron obligados a compartimentar las viviendas tugurizando de esta manera la ciudad.
Hubo diferentes propuestas para "solucionar" este problema, desde abandonar la zona histórica a la nueva ola emigratoria y construir un ensanche exclusívamente burges hasta la edificación de barrios obreros lejos del centro. Tambien hubo quien propuso alojar a estos obreros en las viviendas de la clase media-alta, ofreciéndoles las buhardillas y partes posteriores de las viviendas. Con esto quiero decir que el problema de la vivienda no fue algo que surgió exclusivamente por la guerra civil española o la segunda guerra mundial en el resto de Europa, el problema ya era anterior a esto y no hizo más que aumentar.

Si que es verdad que en 1939, después de la guerra civil, Madrid siguió creciendo de una manera descontrolada sin que las autoridades pudieran manejar este crecimiento masivo dominado sobre todo por la pobreza de los nuevos inmigrantes. De esta manera la Madrid se enfrentaba al problema heredado de los suburbios además del de la reconstrucción de una ciudad que había sido destruida por las bombas durante tres años. La ciudad pasó de tener 700.000 habitantes a principios del siglo XX a multiplicarlo por seis al final del mismo.

Con la ley del 19 de abril de 1939 surgió la definición legal de vivienda protegida que no sólo incluyó la vivienda social sino tambien las viviendas para militares y funcionarios. Tardó quince años en volverse a redactar una nueva legislación que unificara las categorías anteriores de nuevo y que generara un tipo de vivienda pensado en resolver el problema de la vivienda más modesta (viviendas de renta mínima y reducida).

El problema de la vivienda

Parece ser que el problema de la vivienda sigue siendo de ámbito internacional, tanto si hablamos de fabelas o villas miseria como si se habla de la problemática al acceso a la vivienda, lo que no tiene que ser lo mismo por definición.

Por lo que estoy viendo, en Europa nos estamos encontrando con dos tipos diferentes de problemas de vivienda: Uno es el acceso a la vivienda para los inmigrantes que van llegando de otros paises en busca de trabajo. El segundo es el acceso a la vivienda de las generaciones más jóvenes que, acabados los estudios o no y después de encontrar un trabajo, quieren independizarse e irse a vivir por su cuenta con pareja o sin ella.

Personalmente creo que la vivienda social o mínima, como se la quiera llamar, debería basarse también en el problema de acceso a la vivienda de estos jóvenes y no sólo de aquellas capas de la sociedad que por una u otra razón se vean marginadas de la misma. En este sentido creo que estamos hablando de dos problemas que a la larga no son tan diferentes y que últimamente parecen ser dejados de lado.

Si miramos el caso de España vemos que entre el 50 y el 60% de la población sólo puede acceder a una vivienda de menos de 120.000 euros y un 20% ni con subenciones puede llegar a ser propietario. No se cómo serán las cifras ahora, no creo que mucho más alentadoras, pero durante el año 2.000 sólo el 5% de las viviendas fueron de protección oficial, lo que significa de menor coste que las de precio libre, mientras que en 1993 la mitad de las viviendas edificadas eran protegidas.

El suelo está empezando a escasear, la economía española está basada en gran parte en la construcción así que seguramente los precios del suelo seguirán subiendo, a esto se une la retención especulativa de terrenos, y el echo de que aunque exista la obligateriedad de invertir en suelo público los fondos obtenidos por la venta de parcelas y destinarlos a vivienda pública esto no sucede. Sé que se pretendia ampliar la descalificación de la vivienda protegida hasta los 15 años para evitar que a los cinco se vendiera como vivieda libre aumentando enormemente su precio, pero desconozco si se llegó a realizar.

Con todo esto cada vez hay mas jóvenes que se ven obligados a vivir con sus padres hasta avanzadas edades por la imposibilidad de comprarse una vivienda.

En Holanda sucede tres cuartos de lo mismo, hasta hace poco era obligatorio que el 20% de cada proyecto urbanístico dedicado a la vivienda, los llamados VINEX, fuera destinado a la vivienda social pero actualmente cada vez se construye menos en este sentido y se deja determinar más el valor en el mercado libre. Otro problema fue que en la década de los '90 el gobierno promovió la compra de viviendas dando la posibilidad de recibir la renta de la hipoteca junto con el pago de los impuestos, muchos jovenes y familias aprovecharon para comprarse una casa pero el precio de la vivienda aumento en un 200% en el periodo de 10 años, ahora se plantean el eliminar este tipo de subenciones o facilidades por lo que estamos otra vez como al principio.

He visto anuncios donde se ofrecían "viviendas" de 35 m2 (!) por precios desorbitantes, y lo peor es que ante la necesidad de vivienda, la gente lo compra.

Hace poco leía un artículo donde se decía que en Tijuana, Mexico, la vivienda de interés social se había visto reducida en los últimos 10 años de 72 a 27 metros cuadrados, y estamos hablando de viviendas destinadas a familias (!)(para ver el artículo completa pinchar en el link e ir al 22 de julio del 2004http://monicaarreola.blogspot.com)

Así que ya no sólo hablamos de la accesibilidad a una vivienda sino también de las condiciones en las que se obtine una vivienda, es increible que hacer ciudad ya no signifique crear circusntancias dignas ya sean para realizar el trabajo, vivir o recrearse sino ganar dinero especulando con el valor del suelo