La crisis inmobiliaria en Holanda.
Texto: SUJU Architectuur (Juan Alonso & Susana Aparicio)
La crisis inmobiliaria actual no ha afectado sólamente a España, Inglaterra y los Estados Unidos, Holanda vive en este momento una de las mayores crisis desde los años ´80 ya que estamos hablando de una crisis "importada" que afecta negativamente y a nivel mundial a la concesión de créditos hipotecarios y al resto de la economía nacional e internacional.
En Holanda, debido a esta crisis, el desempleo está aumentando a marchas forzadas pasando de un 6% las últimas tres decádas a casi un 9% en 2010; el gobierno está recortando presupuestos y subsidios sociales que afectan sobre todo a las clases más necesitadas y se está cuestionando la edad en la que los empleados pueden jubilarse, pasando esta seguramente a los 67 años e incluso se está hablando ya de los 69.
La vivienda tampoco ha quedado exenta de problemas: La venta de la vivienda nueva ha descendido en un 60% con respecto al año anterior y las transacciones dentro de la vivienda existente descendió en más de un 40%. Para el 2010 está calculado que se construirán unas 4o.000 viviendas en lugar de las 100.000 necesarias.
El 86% de los despachos de arquitectura holandeses ha quedado resentido por la crisis y la mayoría de ellos han visto reducido el número de proyectos en los que trabajaban en un 43% teniendo que reducir plantilla forzosamente (arquitectos y jefes de proyectos en su mayor parte).
Las preguntas que rigen en este momento son: ¿Cúan grave es la situación? y ¿hasta cúando va a durar esta crisis?. El profesor Friso de Zeeuw, la doctorada Christine Oude Veldhuis y el doctorado e ingeniero Bert de Graaf -verdaderas autoridades en su campo (1)- intentaban responder a ello analizando las consecuencias de la crisis dentro del mercado inmobiliario y el precio del suelo urbanizable (2).
¿Cúan grave es la situación?
Para empezar hay que tener en cuenta que los últimos 10 años no se ha llegado a alcanzar la producción de las 85.000 viviendas anuales exigidas por el gobierno para solventar la demanda del mercado (3). En realidad es ya desde los años ´90 que no se realiza la producción de vivienda deseada para dar respuesta a la necesidad demográfica, economica y social. En consecuencia aumentó la venta de vivienda existente, pasando esta de 150.000 viviendas vendidas al año a 200.000 los últimos diez años. Si en 1976 se realizaban transacciones en la vivienda exisistente por 60.000 euros en 2007 la cifra ascendía a 244.000 euros. A su vez el precio de la vivienda nueva ha subido de 65.000 euros en 1985 a 296.000 euros en 2007.
Todo esto nos deja ver cómo se mantiene la necesidad de vivienda de forma artificial y cómo ello hace aumentar el precio de la misma, teniendo el consumidor poca opción dentro del mercado y por tanto, no pudiendo exigir una mejor relación en su precio/calidad por mucho que esta haya mejorado.
Este aumento de precio de la vivienda ha ido acompañado, eso si, del aumento en la calidad de la construcción y en un mejor entorno urbanizado. Sin embargo, al considerar el aumento del precio del terreno, en relación al aumento del precio de la vivienda, vemos que este ha aumentado en un 40% anualmente (siendo de un 20% en los años ´70) sin que esto tenga repercusión en la calidad de la vivienda.
Las causas de este aumento las encontramos en la falta de terreno de construcción, una falta que se creó conscientemente en los años ´90 con la introducción de los barrios VINEX (4), gracias a la cual en las zonas urbanas de alta densidad la construcción de vivienda era limitada, aumentando así el precio del terreno a urbanizar.
Este aumento del precio es usado actualmente por los diferentes ayuntamientos y municipios para costear los servicios públicos de los nuevos barrios (infraestructura y desarrollo urbano en el interior de las ciudades).
El aumento del precio del terreno de construcción hace que salga rentable invertir en él, de esta manera los diferentes ayuntamientos empezaron a ver la potencia de éste método ya que desde los años ´90 funcionan prácticamente como empresas privadas teniendo que solventar ellos mismos los gastos que surgen y necesitando obtener ganancias de los proyectos realizados para poder continuar con el desarrollo urbano. Lo que a su vez ha contribuido en el aumento del precio del m2 del terreno de construcción.
¿Hasta cúando va a durar esta crisis en Holanda?
Dentro del mercado de la vivienda:
Según diferentes fuentes la crisis, que comenzó en el último cuartal de 2008, continuará durante 2009 y 2010, comenzando a restablecerse en la segunda mitad de 2010. Esto en lo que concierne al sector financiero. En cuanto al mercado de la vivienda se espera una mejora incipiente en la segunda mitad de 2011 en términos de producción (vivienda nueva), transacciones (vivienda exisitente) y desarrollo del precio de la vivienda (aumento).
En lo que respecta a la vivienda en sí, se espera una demanda cuantitativa de ella debido al aumento de grupos necesitados: cada vez hay más personas solas (solteros de mayor edad, divorciados, estudiantes, etc) y una mayor demanda de calidad. Se supone que estas necesidades se traducirán a la larga en una nueva búsqueda por parte del consumidor, que se redujo en casi un 40% en 2008, haciendo que el número de ventas llegue de nuevo al valor inicial.
El pronóstico es que en 8 años se vuelva al precio de la vivienda como lo era antes de la crisis, si ésta realmente desciende el esperado 15% del precio actual (en los años ´80 se tardó 15 años en volver al precio inicial).
Una de las consecuencias de esta crisis, y su consecuente recuperación económica, es una clara manifestación de las diferencias económicas entre regiones (provincias) con una gran potencia de crecimiento poblacional, aquellas que se estan estabilizando y las que se están deshabitando (5).
Dentro del valor del suelo urbanizable:
Si el pronóstico para la recuperación económica de la vivienda es relativamente alagüeña, para el precio del terreno urbanizable no lo es tanto ya que la subida del precio del suelo antes de la crisis era el doble que el de la vivienda. Desde esta perspectiva es de esperar que su descenso y tiempo de recuperación sean igualmente el doble, lo que significaría que hasta 2015 el precio del terreno de construcción no llegaría al mismo nivel que hace un año.
Las consecuencias, según los autores del estudio, se reflejarán el próximo periodo en las grandes zonas de desarrollo difíciles de financiar y en los niveles de calidad de la producción de la vivienda.
La mayoría de los profesionales apuesta por mantener un mismo nivel de calidad al actual y si bien se espera que el consumidor exija cada vez más un mayor nivel, al no responder a esta demanda se corre el riesgo de no poder vender la vivienda por realizar . Lo que se traduciría en un retraso de la construcción, en espera de su venta, y dañaría seriamente la recuperación de mercado.
Sobre ésto último no caben muchas dudas, aunque es cuestionable que la construcción se retrase sólamente por la demanda de mayor calidad.
Hasta este momento el consumidor no tenía mucha opción a la hora de comprar una vivienda por lo que la calidad de la misma, o las opciones dentro de ella, eran mínimas: la vivienda se vendía igualmente.
Si hace un año, durante la venta de 20 apartamentos en pequeños ayuntamientos se podían esperar como mínimo 200 interesados, en las grandes ciudades se perdía la cuenta, actualmente si hay 20 interesados la empresa desarrolladora se puede dar por contenta.
A esto se le suma el hecho de que la mayoría de los municipios ya ha calculado la rentabilidad que quiere obtener del valor del suelo y en base a ello se ha planeado el desarrollo urbano correspondiente. Si la rentabilidad desciende en un 50%, el presupuesto estimado para la realización de viviendas junto con su espacio público se reduce también a la mitad dificultando su realización los próximos años e incluso deteniéndola. Mientras tanto la necesidad de vivienda sigue aumentando.
Concluyendo.
El mercado de la vivienda en Holanda se encontraba ya en un suave descenso que se ha visto bruscamente impulsado por la crisis. En su peor momento el valor de la vivienda descenderá en un 15%, descenso que se recuperará lentamente a partir de 2011.
La posición económica y demográfica de las diferentes regiones marcarán fuertemente la medida y el tiempo de recuperación. Viéndose más dañadas aquellas que ya tienen dificultades actualmente para salir adelante.
Desde la segunda mitad de los ´90 el precio del suelo urbanizable ha aumentado considerablemente, haciéndose el cálculo del suelo mediante su valor residual y haciendo que este aumentase.
Debido a la crisis el valor residual se ha reducido enormemente y con él el valor del suelo (hasta un 50%). Con lo que la explotación del suelo en nuevas zonas en desarrollo urbano están peligrando.
Lo más importante en este momento es lograr que durante la recuperación económica esta se vea reflejada no sólo en el precio de la vivienda y el suelo urbanizable sino también en una buena relación entre la calidad y la oferta del mercado.
(1) Drs. ing. Bert de Graaf es partner asociado en Ecorys; drs. Christine Oude Veldhuis MRE es partner manager en Ecorys; Prof. mr. Friso de Zeeuw es catedrático en desarrollo territorial en la Universidad de Delft y director de Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling (Nuevos Mercados Fondos de Construcción y Desarrollo).
(2) Real State Research Quarterly, julio 2009.
(3) Es necsario aclarar que en Holanda la construcción de viviendas se realiza en general en forma de grandes proyectos urbanos por lo que se realizan de antemano acuerdos de calidad, cantidad y diversidad entre las partes intervinientes: desarrolladores, asociaciones de viviendas, ayuntamientos, gobiernos provinciales, etc.
(4) Vinex: Nota urbanística a nivel nacional según la cual el gobierno definía, de forma centralizada, por más o menos 10 años (1995-2005) las zonas destinadas a la contrucción de la vivienda, encontrándose esta en su mayor parte en el extraradio de pueblos y ciudades.
(5) Algunas zonas holandesas se están viendo afectadas por una desertización habitacional que actualmente está empezando a ser estudiada.
La crisis inmobiliaria actual no ha afectado sólamente a España, Inglaterra y los Estados Unidos, Holanda vive en este momento una de las mayores crisis desde los años ´80 ya que estamos hablando de una crisis "importada" que afecta negativamente y a nivel mundial a la concesión de créditos hipotecarios y al resto de la economía nacional e internacional.
En Holanda, debido a esta crisis, el desempleo está aumentando a marchas forzadas pasando de un 6% las últimas tres decádas a casi un 9% en 2010; el gobierno está recortando presupuestos y subsidios sociales que afectan sobre todo a las clases más necesitadas y se está cuestionando la edad en la que los empleados pueden jubilarse, pasando esta seguramente a los 67 años e incluso se está hablando ya de los 69.
La vivienda tampoco ha quedado exenta de problemas: La venta de la vivienda nueva ha descendido en un 60% con respecto al año anterior y las transacciones dentro de la vivienda existente descendió en más de un 40%. Para el 2010 está calculado que se construirán unas 4o.000 viviendas en lugar de las 100.000 necesarias.
El 86% de los despachos de arquitectura holandeses ha quedado resentido por la crisis y la mayoría de ellos han visto reducido el número de proyectos en los que trabajaban en un 43% teniendo que reducir plantilla forzosamente (arquitectos y jefes de proyectos en su mayor parte).
Las preguntas que rigen en este momento son: ¿Cúan grave es la situación? y ¿hasta cúando va a durar esta crisis?. El profesor Friso de Zeeuw, la doctorada Christine Oude Veldhuis y el doctorado e ingeniero Bert de Graaf -verdaderas autoridades en su campo (1)- intentaban responder a ello analizando las consecuencias de la crisis dentro del mercado inmobiliario y el precio del suelo urbanizable (2).
¿Cúan grave es la situación?
Para empezar hay que tener en cuenta que los últimos 10 años no se ha llegado a alcanzar la producción de las 85.000 viviendas anuales exigidas por el gobierno para solventar la demanda del mercado (3). En realidad es ya desde los años ´90 que no se realiza la producción de vivienda deseada para dar respuesta a la necesidad demográfica, economica y social. En consecuencia aumentó la venta de vivienda existente, pasando esta de 150.000 viviendas vendidas al año a 200.000 los últimos diez años. Si en 1976 se realizaban transacciones en la vivienda exisistente por 60.000 euros en 2007 la cifra ascendía a 244.000 euros. A su vez el precio de la vivienda nueva ha subido de 65.000 euros en 1985 a 296.000 euros en 2007.
Todo esto nos deja ver cómo se mantiene la necesidad de vivienda de forma artificial y cómo ello hace aumentar el precio de la misma, teniendo el consumidor poca opción dentro del mercado y por tanto, no pudiendo exigir una mejor relación en su precio/calidad por mucho que esta haya mejorado.
Este aumento de precio de la vivienda ha ido acompañado, eso si, del aumento en la calidad de la construcción y en un mejor entorno urbanizado. Sin embargo, al considerar el aumento del precio del terreno, en relación al aumento del precio de la vivienda, vemos que este ha aumentado en un 40% anualmente (siendo de un 20% en los años ´70) sin que esto tenga repercusión en la calidad de la vivienda.
Las causas de este aumento las encontramos en la falta de terreno de construcción, una falta que se creó conscientemente en los años ´90 con la introducción de los barrios VINEX (4), gracias a la cual en las zonas urbanas de alta densidad la construcción de vivienda era limitada, aumentando así el precio del terreno a urbanizar.
Este aumento del precio es usado actualmente por los diferentes ayuntamientos y municipios para costear los servicios públicos de los nuevos barrios (infraestructura y desarrollo urbano en el interior de las ciudades).
El aumento del precio del terreno de construcción hace que salga rentable invertir en él, de esta manera los diferentes ayuntamientos empezaron a ver la potencia de éste método ya que desde los años ´90 funcionan prácticamente como empresas privadas teniendo que solventar ellos mismos los gastos que surgen y necesitando obtener ganancias de los proyectos realizados para poder continuar con el desarrollo urbano. Lo que a su vez ha contribuido en el aumento del precio del m2 del terreno de construcción.
¿Hasta cúando va a durar esta crisis en Holanda?
Dentro del mercado de la vivienda:
Según diferentes fuentes la crisis, que comenzó en el último cuartal de 2008, continuará durante 2009 y 2010, comenzando a restablecerse en la segunda mitad de 2010. Esto en lo que concierne al sector financiero. En cuanto al mercado de la vivienda se espera una mejora incipiente en la segunda mitad de 2011 en términos de producción (vivienda nueva), transacciones (vivienda exisitente) y desarrollo del precio de la vivienda (aumento).
En lo que respecta a la vivienda en sí, se espera una demanda cuantitativa de ella debido al aumento de grupos necesitados: cada vez hay más personas solas (solteros de mayor edad, divorciados, estudiantes, etc) y una mayor demanda de calidad. Se supone que estas necesidades se traducirán a la larga en una nueva búsqueda por parte del consumidor, que se redujo en casi un 40% en 2008, haciendo que el número de ventas llegue de nuevo al valor inicial.
El pronóstico es que en 8 años se vuelva al precio de la vivienda como lo era antes de la crisis, si ésta realmente desciende el esperado 15% del precio actual (en los años ´80 se tardó 15 años en volver al precio inicial).
Una de las consecuencias de esta crisis, y su consecuente recuperación económica, es una clara manifestación de las diferencias económicas entre regiones (provincias) con una gran potencia de crecimiento poblacional, aquellas que se estan estabilizando y las que se están deshabitando (5).
Dentro del valor del suelo urbanizable:
Si el pronóstico para la recuperación económica de la vivienda es relativamente alagüeña, para el precio del terreno urbanizable no lo es tanto ya que la subida del precio del suelo antes de la crisis era el doble que el de la vivienda. Desde esta perspectiva es de esperar que su descenso y tiempo de recuperación sean igualmente el doble, lo que significaría que hasta 2015 el precio del terreno de construcción no llegaría al mismo nivel que hace un año.
Las consecuencias, según los autores del estudio, se reflejarán el próximo periodo en las grandes zonas de desarrollo difíciles de financiar y en los niveles de calidad de la producción de la vivienda.
La mayoría de los profesionales apuesta por mantener un mismo nivel de calidad al actual y si bien se espera que el consumidor exija cada vez más un mayor nivel, al no responder a esta demanda se corre el riesgo de no poder vender la vivienda por realizar . Lo que se traduciría en un retraso de la construcción, en espera de su venta, y dañaría seriamente la recuperación de mercado.
Sobre ésto último no caben muchas dudas, aunque es cuestionable que la construcción se retrase sólamente por la demanda de mayor calidad.
Hasta este momento el consumidor no tenía mucha opción a la hora de comprar una vivienda por lo que la calidad de la misma, o las opciones dentro de ella, eran mínimas: la vivienda se vendía igualmente.
Si hace un año, durante la venta de 20 apartamentos en pequeños ayuntamientos se podían esperar como mínimo 200 interesados, en las grandes ciudades se perdía la cuenta, actualmente si hay 20 interesados la empresa desarrolladora se puede dar por contenta.
A esto se le suma el hecho de que la mayoría de los municipios ya ha calculado la rentabilidad que quiere obtener del valor del suelo y en base a ello se ha planeado el desarrollo urbano correspondiente. Si la rentabilidad desciende en un 50%, el presupuesto estimado para la realización de viviendas junto con su espacio público se reduce también a la mitad dificultando su realización los próximos años e incluso deteniéndola. Mientras tanto la necesidad de vivienda sigue aumentando.
Concluyendo.
El mercado de la vivienda en Holanda se encontraba ya en un suave descenso que se ha visto bruscamente impulsado por la crisis. En su peor momento el valor de la vivienda descenderá en un 15%, descenso que se recuperará lentamente a partir de 2011.
La posición económica y demográfica de las diferentes regiones marcarán fuertemente la medida y el tiempo de recuperación. Viéndose más dañadas aquellas que ya tienen dificultades actualmente para salir adelante.
Desde la segunda mitad de los ´90 el precio del suelo urbanizable ha aumentado considerablemente, haciéndose el cálculo del suelo mediante su valor residual y haciendo que este aumentase.
Debido a la crisis el valor residual se ha reducido enormemente y con él el valor del suelo (hasta un 50%). Con lo que la explotación del suelo en nuevas zonas en desarrollo urbano están peligrando.
Lo más importante en este momento es lograr que durante la recuperación económica esta se vea reflejada no sólo en el precio de la vivienda y el suelo urbanizable sino también en una buena relación entre la calidad y la oferta del mercado.
(1) Drs. ing. Bert de Graaf es partner asociado en Ecorys; drs. Christine Oude Veldhuis MRE es partner manager en Ecorys; Prof. mr. Friso de Zeeuw es catedrático en desarrollo territorial en la Universidad de Delft y director de Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling (Nuevos Mercados Fondos de Construcción y Desarrollo).
(2) Real State Research Quarterly, julio 2009.
(3) Es necsario aclarar que en Holanda la construcción de viviendas se realiza en general en forma de grandes proyectos urbanos por lo que se realizan de antemano acuerdos de calidad, cantidad y diversidad entre las partes intervinientes: desarrolladores, asociaciones de viviendas, ayuntamientos, gobiernos provinciales, etc.
(4) Vinex: Nota urbanística a nivel nacional según la cual el gobierno definía, de forma centralizada, por más o menos 10 años (1995-2005) las zonas destinadas a la contrucción de la vivienda, encontrándose esta en su mayor parte en el extraradio de pueblos y ciudades.
(5) Algunas zonas holandesas se están viendo afectadas por una desertización habitacional que actualmente está empezando a ser estudiada.
Delirado por Susana Aparicio @ 3:45 PM
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